【管理規約の設定決議における『特別の影響』・承諾の要否の具体例】

1　管理規約の設定決議における『特別の影響』・承諾の要否の具体例

分譲マンション（区分所有建物）の総会（集会）の決議では、一定の区分所有者に特別の影響を及ぼす規約を作るには、区分所有者全体の利益との比較によって、その区分所有者の承諾を得ることが必要になります。

管理規約の設定・変更の基本（手続・決議要件・有効性・承諾の要否）

実際に決議しようとしている内容が、特別の影響を及ぼすといえるかどうかをはっきりと判断できないこともあります。これについては、過去の実例・具体例が参考になります。
本記事では、特別の影響（承諾の要否）についての判断の具体例を説明します。

2　管理費の負担割合変更→承諾必要・最小限度なら不要

管理費や修繕積立金の負担は、区分所有者全員が負担するとともに、メリットも受けます。そこで平等であることが求められます。
そこで、負担割合を変更することは原則的に特別の影響を及ぼすといえます。しかし、手間を省略するという合理的な目的で最小限度の調整をする程度であれば特別の影響を及ぼすことが否定されることもあります。

3　法人と個人の費用負担の差→無効

管理費・修繕積立金の負担について、法人と個人で１．７倍の差を設けるという規約の変更について、裁判所は合理性がないために無効であると判断しました。

4　割安な管理費の回復→承諾不要

管理費・修繕積立金は特に平等な扱いが要請されます。そこで変更することは不合理であると判断される傾向があります（前記）。
この点、従前の費用設定自体が不合理であったケースで、費用負担の変更は適正な内容に戻すものであるとして、裁判所は有効（合理的）であると判断しました。

5　使用頻度による費用負担の増額→承諾必要

リゾートマンションでは、各戸のオーナーによって使用頻度が大きく異なる傾向があります。
そこで、使用頻度によって管理費などの負担に差を設ける規約変更がなされたケースがあります。裁判所は、合理性がないと判断し、負担が増える区分所有者の承諾がない限りは規約変更を無効としました。

6　非居住者と居住者の費用負担の差→承諾不要

区分所有者全体で行う住民活動について、居住者の方が非居住者よりも大きな負担をしていることもあります。
そのような理由で、非居住者だけ住民活動協力費として一定額を負担するという規約変更について、裁判所は合理的であると判断しました。つまり、特別の影響を及ぼすとはいえないという判断です。

7　無償の専用使用権の有償化→承諾必要

特定の区分所有者が屋上・敷地などの特定部分について専用使用権を有するケースもあります。
専用使用（権）の対価が無償であったものを有償に変更したことについて、裁判所は合理性がないと判断し、不利益を受ける区分所有者の承諾がない限り無効としました。

8　駐車場と他の部分の管理費の差→承諾不要

管理費によって管理する対象部分にはいろいろなものがあります。立体駐車場もその１つです。
立体駐車場の管理・維持の費用が大きいために、他の部分よりも高い管理費の設定に変更（増額）したことについて、裁判所は合理性があると判断し、特定の区分所有者の承諾がなくても有効としました。

9　駐車場の料金増額→承諾不要

マンションの駐車場については、管理組合が料金を設定しているはずです。駐車場の料金の増額について、裁判所は実質的な増額の理由を考慮し、合理性がある（受忍限度内）と判断し、特定の区分所有者の承諾を得ていない規約変更を有効としました。

10　住居専用規定の新設→承諾必要

主に居住用のマンションでは、管理規約に住居専用規定が設定されていることが多いです。

標準管理規約の住居専用規定と貸与規定の基本（解釈と代表的な用途）

新築当時から住居用のマンションであれば問題ありません。しかし、既に商業用として使用している現状がある場合に住居専用規定を新設するという場合は、商業利用をしている区分所有者は想定外のダメージを受けます。
そこで、商業利用をしている区分所有者に特別の影響を及ぼすものとして、この区分所有者の承諾がない限り規約変更は無効となります。

11　住居専用規定の廃止→承諾必要

前記の逆に、既に住居専用規定があるケースで、これを廃止するという規約の変更も問題となります。
既に住居専用という前提で居住している区分所有者にとっては特別の影響を及ぼすといえます。この区分所有者の承諾が必要となります。

12　ペット禁止の確認的な新設→承諾不要

従来はペット禁止のルール（規約）がなく、実際に一部の区分所有者がペットを飼っているマンションもあります。
ここで、ペット禁止の規約を新設すると、当然、ペットを既に飼っている区分所有者は想定外の不利益を受けます。しかし、このような規約変更について、ペットを飼っている区分所有者の承諾は必要ないと判断した裁判例があります。
これは、ペットを飼育することは軽視される（保護されない）という単純な判断ではありません。実は、当初から、規約（ルール）として文面化されていなかっただけで、分譲時の入居案内などのアナウンスにより、区分所有者全体でペット禁止ということは十分に認識されていた、という特殊事情があったのです。
裏を返せば、もともとペット禁止ルールがないのにある日ペット飼育を禁止することは不合理であり、既にペットを飼っている者の承諾が必要となる可能性が高いです。

13　経過措置付のペット禁止→有効

前記と同じように、ペット禁止の規約変更が問題となったケースを紹介します。
当初から（小鳥・魚類以外の）ペットを禁止する規約がありました。
これに違反して犬を飼っている区分所有者がいました。そこで管理組合は一代限り（今いる犬を手放さなくてよいが、その犬が亡くなったらもう別の犬を飼うことはしない）という譲歩した策を提案しました。しかし、犬を飼育していた者はこれも受け入れず新たな犬を飼い始めました。
裁判所は、管理組合の譲歩と飼い主の行動の不合理性から、ペット飼育を中止する決議は有効であると判断しました。

本記事では、管理規約を設定する総会決議の特別の影響（承諾の要否）の具体例について説明しました。
説明した具体例の内容からもお分かりのとおり、多くの事情を総合的に考えて、特別の影響があるといえるかどうかを判断しています。簡単に判断できないことが多いです。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。