【借地の更新料特約の有効性（基本）】

１　借地の更新料特約の有効性（基本）

借地契約の中に、更新料の支払の特約（条項）がなければ、更新料支払義務はありません。
詳しくはこちら｜借地の更新料の支払義務（全体・更新料特約なし）
この点、実際のケースでは、借地契約の中に更新料特約があるというケースも多いです。しかし、特約どおりに更新料支払義務が発生するとは限りません。
本記事では、借地契約における更新料特約の有効性について説明します。

２　更新料特約の有効性に関係する法律（規定）

更新料特約は借地借家法や消費者契約法の強行法規との抵触が問題となります。仮に更新料特約がこれらの法律に違反する場合、特約が無効となることがあるのです。そこで抵触するかどうかが問題となるのです。

３　更新料特約の有効性（一般的見解＝有効）

借地契約の中の更新料特約は実務では原則として有効とされます。検討過程、理由については違いがありますが、多くの学説が有効と判断しています。

４　更新料特約の有効性（裁判例＝有効傾向）

借地契約の更新料特約は、多くの裁判例も有効であると判断しています。正確には、特約が有効であることを前提として、別の事項を検討している、という判例、裁判例が多くあります。

５　更新料特約の有効性を否定する方向の見解

一方、借地契約の更新料特約を無効であると判断する方向性の見解（学説）も一応あります。以上で説明しましたように、このような見解は実務では通常採用されていません。

６　更新料特約の文言による効力の判断

ところで、実際のケースでは、具体的な更新料特約の文言（言葉）が曖昧であり、特約の文言が何を意味するのか、ということが問題になることもよくあります。このようなケースでは、純粋な文言の解釈（言葉の意味）だけでなく、法律（借地借家法や消費者契約法）との抵触も含めて考慮して、最終的にどのような範囲で更新料の支払義務が発生するのかを判断することになります。

７　更新料特約の法定更新への適用（概要）

以上は、更新料特約の有効性についての基本的な説明でした。この点、更新料特約は有効ではあることを前提として、法定更新にも適用されるか（合意更新だけに適用されるのではないか）ということが問題となることも多いです。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜更新料特約の法定更新への適用（更新料支払義務）の有無

８　建物賃貸借における更新料特約の有効性（参考）

ところで、更新料特約の有効性が問題となるのは借地だけでなく建物賃貸借（借家）でも同じです。借地の更新料特約と借家の更新料特約の法的扱いは、大枠としては同じといえますが、借家の方は、有効となるために、特約の文言の明確性や更新料が高すぎないことが（借地よりは）より強く要求されるという傾向があります。
借家の更新料特約の有効性については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の更新料特約の有効性判断基準と不払いによる解除の効力

本記事では、借地の更新料特約の有効性についての基本的事項を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地の更新料に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。