【賃料改定特約に関する紛争中の差額賃料と債務不履行】

＜賃料改定特約と差額賃料の不払い（基本）＞

あ　特約無効の主張

賃借人が賃料改定特約が無効であると主張している
賃料賃料特約により算定した賃料を支払わない
従前の賃料or自己が相当と判断する賃料を支払ってる

い　形式的な債務不履行

事後的に特約が有効であると判断され確定した
結果的に賃料支払義務の一部が不履行であったことになる
＝解除が可能な状態である

う　救済的な規定の適用の有無

債務不履行を回避する規定は適用されない（後記※１）

＜賃料増減額請求の債務不履行回避規定の適用（※１）＞

あ　増額請求権の規定（参考）

『賃料増減額請求』において
→暫定的な賃料の支払額が事後的に不足していても
→債務不履行にならない
※借地借家法１１条２項
詳しくはこちら｜賃料増減額の紛争中の暫定的な賃料支払（基本・誤解による解除事例）

い　増額請求権の規定の適用

賃料改定特約による賃料の改定について
『賃料増減額請求』には該当しない
→増額請求権行使時の規定（あ）は適用されない
※幾代通ほか『新版　注釈民法（１５）債権（６）増補版』有斐閣１９９６年ｐ８６８

＜賃料改定特約と差額賃料の不払い（解釈）＞

あ　賃料改定特約の趣旨

賃料改定特約は増減額請求の具体化である
※借地借家法１１条２項

い　差額賃料不払いの法的扱い

事後的に差額賃料の不払い（前記※１）が生じた場合
→『う・え』のいずれかの扱いとなる

う　増減額請求の規定の類推適用

事後的な差額の不払いは債務不履行に該当しない
※借地借家法１１条２項

え　信頼関係破壊の判断への流用

債務不履行解除の信頼関係破壊の判断において
増減額請求の規定の趣旨が考慮される
→特約の不遵守は解除に直結しない
※幾代通ほか『新版　注釈民法（１５）債権（６）増補版』有斐閣１９９６年ｐ８６８
※副田隆重『地代家賃の改訂手続』／『法律時報６４巻６号』１９９２年ｐ４５，４６