【改定賃料の鑑定結果と裁判所の判断の関係】

＜鑑定と裁判所の判断の関係（※１）＞

あ　賃料鑑定の証拠力・説得力

賃料の鑑定結果について
相当賃料額を把握するための重要な証拠価値を持たない
鑑定の内容（手法）によって証拠価値が左右される

い　裁判所の判断と鑑定結果の関係（拘束力）

賃料の鑑定結果について
法律上の概念としての相当性（適正額）の解釈を拘束しない
＝裁判所の判断を拘束するものではない

う　訴訟における鑑定結果の実務的扱い

賃料増減額の訴訟において
鑑定結果は常に批判的に摂取されなければならない
※鈴木忠一ほか『実務民事訴訟講座４　不動産訴訟・手形金訴訟』日本評論社１９６９年ｐ１５３

＜相当賃料の鑑定の不合理な点＞

あ　評価理論

ア　試算手法 ４つの賃料試算手法（評価理論）について
→合理性が確立されているとはいえない
イ　総合方式 合理性を欠く試算賃料を『総合』しても
→合理性を獲得するわけではない
実際に単に平均する安直な鑑定の実例が多い

い　判断の前提事実

鑑定において前提とする事実について
裁判所の事実認定を経ていない
→算定の元が粗い
→評価の結果の正確性も乏しくなる

＜総合方式の４手法の合理性を否定した事例＞

あ　賃貸借の内容

商業用の土地の賃貸借契約
借地人が地上に収益物件（建物）を所有・運用している

い　鑑定の内容

相当の地代について
『ア〜エ』の４手法の総合方式により算定した
ア　収益還元法イ　賃貸事例比較法（比準賃料）ウ　スライド法エ　差額配分法

う　裁判所の判断

４手法のいずれも合理性を欠く
→鑑定結果は採用できない
土地残余法により相当賃料を算定すべきである
※東京高裁平成１４年１０月２２日
詳しくはこちら｜総合方式と賃料試算の４手法の合理性を否定した裁判例（平成１４年東京高判）