【賃料増減額請求において考慮する特殊事情（特約の存在・改築不能）】

＜契約締結に関する事項の具体例＞

あ　賃料額決定に関する事情

ア　賃料額決定の要素 賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情
賃料額が決定されるに至った経緯
イ　自動増額特約の経緯 賃料自動増額特約が付されるに至った事情
※最高裁平成１５年１０月２１日

い　賃貸借成立に関する経緯

特に賃貸借の成立に関する経緯
※最高裁昭和４４年９月２５日

う　当初の収支予測

借主における収支予測にかかわる事情
＝賃料収入に占める割合の推移の見通しについての認識
例；貸主の敷金・銀行借入金の返済の予定に関わる事情
※最高裁平成１５年１０月２１日

え　賃料保証に関する事情

ア　賃料保証特約の存在イ　保証賃料額が決定された事情 ※最高裁平成１５年１０月２３日
詳しくはこちら｜増減額請求権の強行法規性に関する４つの最高裁判例（要点）
詳しくはこちら｜増減額請求権の強行法規性に関する４つの最高裁判例（引用）

＜サブリースに関する考慮事項＞

あ　サブリースと賃料増減額（前提）

サブリースにおけるマスターリース契約について
→賃料増減額請求は適用される
※借地借家法３２条１項

い　考慮事項の具体的内容

業務委託協定に関する『ア・イ』は重要な考慮要素である
ア　業務委託協定の存在 マスターリースの賃料額など
イ　賃料自動増額特約の存在 『ア』に基づく特約である
※最高裁平成１６年１１月８日；サブリース契約について

＜建物の改築不能という状況の考慮（増額否定）＞

あ　事案

借地は路地状敷地を通行する状況にあった
地主が通路部分の一部に他の建物を建築した
借地上の建物の改築について
接道義務に反することになり建築確認を受けられなくなった
→現実的に再築は不可能である

い　裁判所の判断

再築が不可能なことを改定賃料の判断で考慮すべきである
すでに借地人は約３７％の増額を認めていた
これ以上の増額は認めない
※東京地裁昭和５２年６月３０日

＜相当賃料算定手法での特殊事情の反映（概要）＞

あ　事案

借地において地主が建物の改築や増築を拒否していた

い　裁判所の判断

賃料増減額請求の判断において
利回り法による試算賃料をベースとした
『あ』の事情により半額以上を減額した
※大阪地裁昭和４０年７月１３日
※仙台高裁昭和５１年２月４日
詳しくはこちら｜利回り法における特殊事情の賃料額レベルでの反映（増改築拒否など）