【借地契約の債務不履行解除における建物買取請求権（否定）】
1 借地契約の債務不履行解除における建物買取請求権（否定）
借地契約が期間満了で終了する、つまり更新されない場合、借地人は建物買取請求をすることができます。
詳しくはこちら｜借地期間満了時の建物買取請求権の基本（借地借家法１３条）
この点、債務不履行解除によって借地契約が終了した場合にはどうでしょうか。本記事ではこのことを説明します。
2 昭和３５年最判・債務不履行解除では建物買取請求権否定
借地人に債務不履行があったため、地主による解除が認められたケースについては、まず形式的に、期間満了で更新しない、という要件にあてはまりません。しかし借地人を保護するために建物買取請求権を認める見解もありました。しかし昭和３５年最判は建物買取請求権を否定しました。建物買取請求権の制度は誠実な借地人を保護するものである、という理由を示しています。
昭和３５年最判・債務不履行解除では建物買取請求権否定
※最判昭和３５年２月９日
3 新版注釈民法・判例に賛成
新版注釈民法も判例の判断に賛成します。
債務不履行解除が認められた、ということは、借地人が背信行為理論により保護されなかった、つまり、違反（信義に反する）程度が高かったことが前提となっています。
詳しくはこちら｜信頼関係破壊理論と背信行為論の基本（同質性・主な３つの効果）
借地人の違反の程度が高いので、建物買取請求を否定する、結果的に建物の解体を避けられなくなるのはやむを得ない、と理解できるのです。
新版注釈民法・判例に賛成
あ 昭和３５年最判の紹介
（注・債務不履行解除のケースについて）
しかし、判例(最判昭35・2・9民集14・1・108)および有力説(我妻490、広瀬63、高島・判例下863、鈴木・借地上499)は、かかる場合につき買取請求権の成立を否定する。
い 執筆者見解→判例に賛成
背信行為理論(→§620I2)によって借地人の契約不履行的行為を理由とする貸地人の解除権の成立が大幅に制限され、解除が認められるのは借地人の不信義の度合がかなりひどい場合のみであることを前提としてなら、判例にくみすべきであろう。
この立場に立つときは、建物の取りこわしは、事実上、不信義の甚だしい借地人に対する民事罰的作用を営み、また、国民経済的必要性も、信頼関係維持という私法秩序の要請の最後の線に対しては、譲歩を余儀なくされるのだ、と説明されることになろう。
※鈴木禄弥・生熊長幸稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ４２３、４２４
4 建物買取請求権行使後の解除→建物買取請求権否定
ところで昭和３５年最判は、解除の後に建物買取請求権の行使がなされた、ということを前提としています。この点、借地人に違反行為があり、解除できる状態であれば足りる、と考えられます。つまり、解除できる状態で建物買取請求権が行使された場合、このカウンターとして地主が解除の意思表示を行った場合、形式的には「建物買取請求権行使は解除前だった」といえますが、実質的には「解除後」と同じです。そこで「解除後」と同じ扱い、つまり建物買取請求権を否定する、という考え方です。
建物買取請求権行使後の解除→建物買取請求権否定
※鈴木禄弥・生熊長幸稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ４２４
5 借地権の無断譲渡による解除→建物買取請求権可能（概要）
以上の説明について、１つ注意点があります。
借地人が建物と借地権を無断で譲渡した場合や無断で土地を転貸した場合、地主は原則として解除できます。この場合の「解除」に対しては、建物買取請求は可能です。この場合の建物買取請求権は本記事で説明した期間満了時の建物買取請求権（借地借家法１３条）とは別の第三者の建物買取請求権（借地借家法１４条）なのです。第三者の建物買取請求権については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜第三者の建物買取請求権（無断の借地権譲渡・転貸ケース・借地借家法１４条）
本記事では、借地契約の債務不履行解除のケースにおける建物買取請求権について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地期間満了における更新拒絶など、土地明渡請求に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
