【原状回復義務｜通常損耗修補特約の有効性｜リフォーム・クリーニング・カギ交換】

１　契約書条項・特約｜一般的な有効性判断枠組み
２　原状回復義務｜通常損耗修補特約の有効性判断基準
３　原状回復義務｜通常損耗修補特約の『理解・納得』判断基準
４　原状回復義務｜通常損耗修補特約の『合理性』判断基準
５　原状回復の特約｜リフォーム・クリーニング→無効傾向
６　原状回復の特約｜カギ交換→無効傾向

本記事では原状回復義務の特約の有効性について説明します。
原状回復の基本的事項については別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜原状回復義務｜基本｜通常損耗は含まない・特別損耗・契約違反による損傷は含む

１　契約書条項・特約｜一般的な有効性判断枠組み

原状回復について，賃借人が負担する範囲，について，賃貸借契約書上に規定されていることが多いです。
賃借人が『経年劣化＝通常損耗』以上の補修義務を負う，とされている賃貸借契約書は多いです。
原則を修正しているので，そのような条項を『特約』と呼びます。
実務上，原状回復義務に関する『特約』は設定されているのが通常です。
しかし『無効』となることも結構多いです。
まずは一般的な特約の有効性判断の大枠をまとめます。

２　原状回復義務｜通常損耗修補特約の有効性判断基準

建物の賃貸借契約では『通常損耗の原状回復・修補義務』を賃借人が負うという特約はとても多いです。
『通常損耗修補特約』と呼ぶことも有ります。
まずは有効性判断の基準をまとめます。

３　原状回復義務｜通常損耗修補特約の『理解・納得』判断基準

（１）賃借人の『理解・納得』の判断基準

通常損耗修補特約の有効性判断基準の１つは『賃借人の理解・納得』です。
この判断基準をまとめます。

（２）賃借人の『理解・納得』の判断の方向性・具体例

賃借人の『理解・納得』の判断の方向性をまとめます。

４　原状回復義務｜通常損耗修補特約の『合理性』判断基準

通常損耗修補特約の有効性判断基準のもう１つが『合理性』の評価です。
判断基準をまとめます。

５　原状回復の特約｜リフォーム・クリーニング→無効傾向

（１）リフォーム・クリーニングの性質論→特約の有効性

リフォーム・クリーニングを『原状回復』に含める特約は多いです。

一般的にリフォーム費用，ハウスクリーニング費用は『自然損耗（の対価）』の範囲内です。
そして，この事例での特約は，原則論を排除するものです。
この点，室内のリフォーム費用を賃借人が負担する，という特約の有効性を否定した裁判例は多くあります。
これらの裁判例が理由として指摘するのは，『賃借人の理解，認識が不十分であった』というものが多いです。
逆に言えば，次のような場合は有効となる可能性が高いでしょう。

（２）リフォーム・クリーニングの特約｜有効となる事情

リフォーム・クリーニングを原状回復に含める特約が有効となる事情をまとめます。

６　原状回復の特約｜カギ交換→無効傾向

（１）通常は『カギ交換（費用）』は原状回復に含まれない

一般的に，前の賃借人が合鍵を作成している可能性があります。
この鍵を次の賃借人も使うとセキュリティ・精神的な安心感という面で大きな問題です。
そこで通常，賃借人退去→別の賃借人が入居する，という時点でカギ（と錠前）を交換します。
常識的な賃貸業務の一環と言えます。
つまり，賃貸業における想定内のコストと考えられます。
『自然損耗』ではないですが，同様の位置付けと言えます。

（２）『カギ紛失』の場合は原状回復に一部含まれる

退去の時点で，賃借人がカギ（の１つ）を紛失しているケースもよくあります。
この場合，原状回復の解釈が通常とは異なることがあります。
カギの紛失が，『カギ交換が必要となった』原因の１つとも考えられます。
この解釈を前提とすると『カギ交換費用』は，賃借人とオーナーで分け合う，という判断につながります。
過失相殺と類似する考え方です。

（３）『カギ交換』を原状回復に含める特約→無効となる傾向

『カギの交換』の費用を原状回復の一環として『賃借人負担』とする特約（条項）もよくあります。
この点，前記のとおり『カギ交換』は，賃貸業務の本質的コストです。
性質上賃貸人が負担するものです。
ですから『カギ交換』を借主負担とする特約は無効とされる傾向があります。