【都市計画の区域区分，開発許可の基準】

1　都市計画の区域区分、開発許可の基準
2　区域区分が規制の枠を決め、開発許可がその例外を開く（まとめ）
3　区域区分と開発許可＝市街化調整区域では開発行為に許可が必要
4　許可が要るかは規模・許可が出るかは都市計画法34条の各号
5　許可が出た後も規制は続く＝予定建築物以外の建築と用途の変更の制限（概要）
6　開発許可の前は広告ができない＝宅地建物取引業法33条の広告開始時期の制限
7　おわりに

1　都市計画の区域区分、開発許可の基準

同じ建物を建てる計画でも、土地がどの区域にあるかで扱いが変わります。都市計画法は都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分し、市街化調整区域では建築物の建築が原則として禁じられます。その原則を開く手段が開発許可です。

本記事では、区域区分がどう定められているのか、どの規模から開発許可が要るのか、そして市街化調整区域で許可が出る場合の基準は何かを説明します。

2　区域区分が規制の枠を決め、開発許可がその例外を開く（まとめ）

都市計画の区域区分と開発許可——規制の枠と、例外の開き方

あ　区域区分

（ア）市街化区域＝すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（イ）市街化調整区域＝市街化を抑制すべき区域（ウ）区域区分は定めることができるものとされ、定められていない都市計画区域もある

い　開発許可

（ア）開発行為＝主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（イ）都市計画区域又は準都市計画区域内で開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければならない（ウ）制度の役割は2つ＝良好な宅地水準の確保と、立地の適正性の確保

う　許可が要るか＝規模

（ア）市街化区域は1,000平方メートル以上（三大都市圏の既成市街地等では500平方メートル以上）・区域区分が定められていない都市計画区域と準都市計画区域は3,000平方メートル以上（イ）市街化調整区域は、規模による除外の対象に入っていない＝規模を問わず許可が必要

え　許可が出るか＝立地基準

（ア）市街化調整区域では、34条1号から14号までのいずれかに当たると認める場合でなければ許可できない（イ）14号＝開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為。分家住宅はこの号の運用で扱われる

お　許可が出た後

（ア）予定建築物等以外の建築物の新築と、用途の変更による予定建築物以外の建築物への変更は禁じられる（イ）許可を受けた者以外の人が使うことは用途の変更に当たるとされ、売買で取得した者の建替えは原則として認められない

3　区域区分と開発許可＝市街化調整区域では開発行為に許可が必要

まず枠組みを確かめます。都市計画法は、都市計画区域について市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができるとしており、この区分を区域区分と呼びます。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域なので、ここでの開発行為には許可が要ります。

以下では、区域区分の中身、開発許可に掛かる開発行為とは何か、そして開発許可の制度が何のためにあるのかを順に見ます。

（１）市街化区域＝市街化を図る区域・市街化調整区域＝抑制すべき区域

区域区分は都市計画で定めるもので、市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされています。

条文は「定めることができる」という書き方なので、都市計画区域のうち区域区分が定められていないものもあります。これは実務で非線引き区域とも呼ばれますが、法律上の呼び方は区域区分が定められていない都市計画区域です。

条文

区域区分

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。

※都市計画法7条1項

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

※都市計画法7条2項

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

※都市計画法7条3項

（２）開発行為＝建築物の建築等の目的で行う土地の区画形質の変更

許可の対象になるのは開発行為です。開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更と定義されています。いわゆる土地の造成がこれに当たります。

都市計画区域又は準都市計画区域内で開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。指定都市等の区域内では、その長が許可権者になります。

条文

開発行為の定義

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

※都市計画法4条12項

条文

開発行為の許可

都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。

※都市計画法29条1項

（３）開発許可の制度の2つの役割＝良好な宅地水準の確保と立地の適正性の確保

制度の側から見ると、開発許可は2つの役割を負っています。技術基準への適合性を審査して良好な宅地水準を確保することと、立地基準への適合性を審査して都市計画に定められた土地の利用目的に沿った開発行為が行われるようにすることです。

この2つは、次に見る規模の基準と立地の基準に対応しています。規模は前者の入口を決め、市街化調整区域の各号は後者を決めます。

書籍

開発許可制度の2つの役割＝良好な宅地水準の確保と立地の適正性の確保

都市計画制度における開発許可制度は、その基本的な考え方を都市計画運用指針（平成１２年建設省都計発第９２号都市局長通知）において示しているとおり、技術基準や立地基準への適合性の審査を通じて、都市的土地利用を行う前提として良好な宅地水準を確保すること、また都市計画に定められた土地の利用目的に沿った開発行為が行われるようにして立地の適正性を確保することという二つの役割を有しているものといえる。

※『開発許可制度運用指針』国土交通省令和７年３月19日ｐ1

4　許可が要るかは規模・許可が出るかは都市計画法34条の各号

開発許可には2つの関門があります。そもそも許可が要るかどうかという規模の問題と、要るとして許可が出るかどうかという基準の問題です。

以下では、規模の定め方、市街化調整区域の立地基準、そしてその運用で扱われる分家住宅を順に見ます。

（１）許可が要る規模は区域区分で決まる＝市街化調整区域は規模を問わない

許可を要しない開発行為として、市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域、準都市計画区域内で行う一定の規模未満のものが挙げられています。規模は政令の表が区域ごとに定めており、条例で引き下げることもできます。

ここに市街化調整区域は入っていません。したがって市街化調整区域では、規模にかかわらず開発行為に許可が要ります。逆に、都市計画区域及び準都市計画区域の外では、1ヘクタール以上の開発行為だけが許可の対象になります。

区域	許可が要らない規模	条例で引き下げられる範囲
市街化区域	1,000平方メートル未満	300平方メートル以上1,000平方メートル未満
市街化区域（三大都市圏の既成市街地等）	500平方メートル未満	300平方メートル以上500平方メートル未満
区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域	3,000平方メートル未満	300平方メートル以上3,000平方メートル未満
市街化調整区域	規模による除外は無い	—
都市計画区域及び準都市計画区域外	1ヘクタール未満	—

条文

許可を要しない開発行為（規模）

市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの

※都市計画法29条1項1号

条文

許可を要しない開発行為の規模

法第二十九条第一項第一号の政令で定める規模は、次の表の第一欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第二欄に掲げる規模とする。ただし、同表の第三欄に掲げる場合には、都道府県（指定都市等（法第二十九条第一項に規定する指定都市等をいう。以下同じ。）又は事務処理市町村（法第三十三条第六項に規定する事務処理市町村をいう。以下同じ。）の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。第二十二条の三、第二十三条の三及び第三十六条において同じ。）は、条例で、区域を限り、同表の第四欄に掲げる範囲内で、その規模を別に定めることができる。

※都市計画法施行令19条1項

都の区域（特別区の存する区域に限る。）及び市町村でその区域の全部又は一部が次に掲げる区域内にあるものの区域についての前項の表市街化区域の項の規定の適用については、同項中「千平方メートル」とあるのは、「五百平方メートル」とする。

※都市計画法施行令19条2項

条文

都市計画区域及び準都市計画区域外の開発行為

都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。

※都市計画法29条2項

法第二十九条第二項の政令で定める規模は、一ヘクタールとする。

※都市計画法施行令22条の2

（２）市街化調整区域の立地基準＝都市計画法34条が1号から14号までを列挙

市街化調整区域の開発行為は、技術基準に適合するだけでは許可されません。34条が列挙する各号のいずれかに当たると認める場合でなければ、知事は開発許可をしてはならないとされています。

列挙されているのは、周辺の住民が利用する公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、資源の有効利用に必要な建築物、農林漁業に関係する建築物や産物の処理施設、既存の工場と関連する事業、危険物の貯蔵・処理、地区計画の区域内の建築物、条例で指定した区域内の開発行為、既存の権利者が届け出て行う開発行為、そして開発審査会の議を経るものです。

条文

市街化調整区域に係る開発行為の許可の基準

前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。

※都市計画法34条

主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条1号

市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条2号

温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、又は建設することが困難なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条3号

農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第二十九条第一項第二号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条4号

特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律（平成五年法律第七十二号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第二条第三項第三号の権利に係る土地において当該所有権移転等促進計画に定める利用目的（同項第二号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の用に供するためのものに限る。）に従つて行う開発行為

※都市計画法34条5号

都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条6号

市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条7号

政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条8号

前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条9号

地区計画又は集落地区計画の区域（地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

※都市計画法34条10号

市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの

※都市計画法34条11号

開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

※都市計画法34条12号

区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為（政令で定める期間内に行うものに限る。）

※都市計画法34条13号

前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

※都市計画法34条14号

（３）34条14号の運用＝分家住宅の許可を受け得る者の範囲（概要）

住宅の建替えで実際に使われるのは、各号に当たらないものを受ける14号です。開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為であれば許可できる、という受け皿です。

分家住宅はこの号の運用で扱われており、許可を受け得る者の範囲が審査基準の側で定められています。開発許可のどこに人が入るのかは、別の記事で説明しています。

開発許可には誰の名前が入るのか｜「自己の居住の用に供すること」という条件

5　許可が出た後も規制は続く＝予定建築物以外の建築と用途の変更の制限（概要）

開発許可が下りて工事が終われば自由になる、というわけではありません。開発許可を受けた土地では、その許可に係る予定建築物等以外の建築物の新築と、用途の変更によって予定建築物以外の建築物とすることが禁じられています。

そして、許可に基づいて建った建築物を許可を受けた者以外の人が使うことがこの用途の変更に当たるとされており、相続した場合と買った場合で扱いが分かれます。買った人の建替えは原則として認められないので、売買では値が付かないという形で現れます。いずれも別の記事で説明しています。

市街化調整区域の家は相続なら住める、買うと許可が要る｜一般承継と特定承継

市街化調整区域の家は売れるのか｜特定承継人の建替えが原則認められない理由

6　開発許可の前は広告ができない＝宅地建物取引業法33条の広告開始時期の制限

開発許可は取引の時期にも効きます。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に必要な開発許可や建築確認があった後でなければ、その宅地建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません。

不動産業界の表示規約にも同じ内容の規制があります。広告表示の開始時期の制限は、別の記事で説明しています。

表示規約による表示開始時期・建築条件付の表示・表示事項の規制

条文

広告の開始時期の制限

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

※宅地建物取引業法33条

7　おわりに

本記事では、都市計画の区域区分と開発許可の基準を説明しました。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、規模にかかわらず開発行為に許可が要ります。許可が出るのは34条が列挙する各号に当たる場合で、住宅の建替えは開発審査会の議を経る14号の運用で扱われます。そして許可が下りた後も、予定建築物以外の建築と用途の変更には制限が続きます。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

本記事の引用は、書籍・判例などの原文から範囲を選んで載せたものです。改行の位置は読みやすさのために当方で整えており、原文の改行と同じとは限りません。また、記号や外字の扱いにより、文字の一部が原文と異なって表示されることがあります。

本記事の表示では、読点を「、」に統一しています（引用の原文が全角の「，」や半角の「,」である場合を含みます。ただし「1,000」のような桁区切りはそのまま表示しています）。

1　都市計画の区域区分、開発許可の基準