サブリースの規制｜特定転貸事業者の誇大広告・不当勧誘の禁止と書面交付

1　サブリースの規制｜特定転貸事業者の誇大広告・不当勧誘の禁止と書面交付

オーナーから建物を一括で借り上げ、自ら貸主となって入居者へ転貸する——いわゆるサブリースの方式です。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律は、この方式について管理受託とは別の章を設け、広告・勧誘・書面の面から規制しています。

管理受託のほうに置かれている登録制度については、別の記事で説明しています。

賃貸住宅管理業の登録義務｜200戸以上は登録が必要・無登録営業は罰則

本記事では、規制の対象になる契約と事業者、誇大広告と不当な勧誘の禁止、締結前後の書面交付、書類の閲覧、国土交通大臣の監督と申出の制度、そして罰則を説明します。

2　結論——サブリースに登録制度はないが、広告・勧誘・書面に義務

本記事の結論を先にまとめます。いずれの行も、後述の各節で条文を挙げて説明します。

3　規制の対象＝特定賃貸借契約・特定転貸事業者・勧誘者

まず、何が規制の対象になるのかを定義の条文で確かめます。契約の側と事業者の側に別の定義が置かれ、勧誘を行わせる者まで射程に入っています。

（１）特定賃貸借契約と特定転貸事業者（法2条4項・5項）＝登録の対象ではない

法2条4項は、特定賃貸借契約を、賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものと定めます。いわゆるマスターリースの契約です。

5項は、特定転貸事業者を、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者と定めます。

特定転貸事業者には登録制度が置かれていません。賃貸住宅管理業の登録義務は、賃貸人から委託を受けて管理業務を行う事業（法2条2項）にかかるもので、自ら貸主となって転貸する事業は「委託を受けて」に当たらないからです。サブリースの側は、参入を絞るのではなく行為を規制する形になっています。

（２）特定賃貸借契約から外れる相手方（規則2条）＝親族・親会社・子会社など

法2条4項は括弧の中で、賃借人が人的関係・資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者であるものを除いています。グループ内で建物を回しているだけの契約を規制の対象から外す趣旨です。

規則2条が7つの号でその範囲を定めています。賃貸人が個人なら親族と、賃貸人またはその親族が役員である法人。賃貸人が会社なら親会社・子会社・関連会社などです。ほかに登録投資法人、特定目的会社、不動産特定共同事業の組合や特例事業者、信託の受託者である場合の定めが並びます。

（３）サブリース規制が始まったのは令和2年12月15日

同法の施行日は章ごとに違います。法附則1条2号が第1章・第3章・第4章などを本体より先に施行するとしており、サブリースの規制は第3章なのでこちらに入ります。

その日付は、同じ日に施行された規則の附則が示しています。令和2年12月15日です。管理受託の登録制度（第2章）が動き出したのは、その半年後です。

4　広告と勧誘の規制＝誇大広告等の禁止・不当な勧誘等の禁止

第3章の中心は、契約を結ばせる手前の場面です。広告の表示と、勧誘の仕方の2つに禁止が置かれています。

（１）誇大広告等の禁止（法28条）＝勧誘者も規制の対象

法28条は、特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良でありもしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないと定めます。

同条は規制の主体も決めています。特定転貸事業者と、特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者を「勧誘者」と呼び、両者をあわせて「特定転貸事業者等」とします。事業者自身が広告しなくても、勧誘を行わせた者の広告が規制にかかります。

違反すると30万円以下の罰金の対象です（法44条10号）。

（２）不当な勧誘等の禁止（法29条1号）＝故意の不告知と不実告知

法29条1号は、特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、またはその解除を妨げるため、相手方または相手方となろうとする者に対し、契約に関する事項であって判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じます。

「故意に」が要件に入っているので、過失で告げなかった場合は1号に当たりません。2号は、そのほか相手方の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものを禁止しており、省令に委ねられています。

1号の違反は6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金で、併科もありえます（法42条2号）。この章の罰則のなかで最も重い段です。

5　特定賃貸借契約の締結前・締結時の書面交付（法30条1項・31条1項）

書面を渡す場面は管理受託と同じく2つです。法30条1項は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、相手方となろうとする者に対し、締結するまでに、契約の内容およびその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならないと定めます。相手方からは、特定転貸事業者である者その他の専門的知識および経験を有すると認められる者として省令で定めるものが除かれます。

義務を負うのは特定転貸事業者だけで、勧誘者は入りません。広告と勧誘の禁止が勧誘者にも及ぶのとは射程が違います。

法31条1項は、締結したときは、相手方に対し遅滞なく、対象となる賃貸住宅、相手方に支払う家賃その他賃貸の条件、特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法、契約期間、転借人の資格その他の転貸の条件、更新または解除に関する定めがあるときはその内容、そして省令で定める事項の7つを記載した書面を交付しなければならないと定めます。

6　業務及び財産の状況を記載した書類の閲覧（法32条）

法32条は、特定転貸事業者の業務および財産の状況を記載した書類を、国土交通省令で定めるところにより、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所または事務所に備え置き、相手方または相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければならないと定めます。

サブリースでは家賃の支払が長期間続くので、相手方にとっては事業者の財務の状況が契約を決める材料になります。備え置くだけでなく、求めがあれば見せる義務です。違反は30万円以下の罰金の対象です（法44条11号）。

7　監督と申出＝指示・業務停止命令の公表と、何人もできる申出

違反があったときに国土交通大臣が動く手段は2段で、どちらも結果が公表されます。あわせて、誰でも大臣へ申し出られる制度が置かれています。

（１）指示と業務停止命令の公表（法33条3項・34条3項）

法33条1項は、特定転貸事業者が法28条から法32条までの規定に違反した場合などに、違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示できると定めます。2項は勧誘者に対する指示で、対象は法28条・29条の違反に限られます。3項は、指示をしたときはその旨を公表しなければならないと定めます。

法34条1項は、より重い手段です。違反の場合に特に必要があると認めるとき、または指示に従わないときは、1年以内の期間を限り、勧誘を行うことや勧誘者に勧誘を行わせることの停止、もしくは特定賃貸借契約に関する業務の全部・一部の停止を命ずることができます。2項が勧誘者に対する勧誘停止命令で、3項が公表です。

登録制度がないので登録の取消しという手段はありません。公表と業務停止が実効性を担っています。

（２）国土交通大臣に対する申出（法35条）＝主体の限定なし

法35条1項は、何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、国土交通大臣に対しその旨を申し出て、適当な措置をとるべきことを求めることができると定めます。申出ができる者に限定がありません。

2項は、申出があったときは必要な調査を行い、申出の内容が事実であると認めるときは、同法に基づく措置その他適当な措置をとらなければならないと定めます。調査と措置の側が義務になっているところが、単なる情報受付との違いです。

（３）報告徴収と立入検査（法36条）→犯罪捜査のためのものではない

法36条1項は、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、特定転貸事業者等に対し業務に関し報告を求め、または職員に営業所・事務所その他の施設へ立ち入らせて検査・質問をさせることができると定めます。対象が「特定転貸事業者等」なので、勧誘者も含みます。

3項は、立入検査の権限は犯罪捜査のために認められたものと解してはならないと定めます。報告をせず、虚偽の報告をし、検査を拒んだときなどは30万円以下の罰金の対象です（法44条13号）。

8　サブリース規制の罰則（法42条2号・43条・44条10号〜13号）

第3章の違反に当たる罰則は3つの段に分かれています。最も重いのは法42条で、6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金、併科もありえます。対象は、法29条1号に違反して故意に事実を告げず・不実のことを告げたとき（2号）と、法34条1項・2項の命令に違反したとき（3号）です。

法43条は50万円以下の罰金で、法30条1項・31条1項の書面交付の義務違反が対象です。交付しなかった場合だけでなく、記載すべき事項を記載しない書面や虚偽の記載のある書面を交付した場合も含まれます。

法44条は30万円以下の罰金で、第3章に関するものは10号から13号です。誇大広告等の禁止の違反（10号）、書類の備置き・閲覧の義務違反（11号）、指示に違反したとき（12号）、報告徴収・立入検査に応じなかったとき（13号）です。法45条の両罰規定により、法人にも各本条の罰金刑が科されます。

罰則の全体と、賃貸住宅管理業者に対する監督の手段は、別の記事で説明しています。

賃貸住宅管理業者に対する監督と罰則｜業務改善命令・登録の取消し・業務停止

9　管理受託も併せて行う場合の登録義務（概要）

サブリースの事業者が、同時に別のオーナーから管理を受託していることがあります。その受託の部分は賃貸住宅管理業に当たるので、戸数が省令の規模以上になれば登録が必要です。自ら貸主として転貸している部分は「委託を受けて」に当たらないので、そこだけを見て登録不要と判断することはできません。

登録が義務になる範囲と手続は、別の記事で説明しています。

賃貸住宅管理業の登録義務｜200戸以上は登録が必要・無登録営業は罰則

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。