【サブリースの逆ざやによる賃料減額を否定した裁判例（平成２０年千葉地判）】

１　サブリースの逆ざやによる賃料減額を否定した裁判例（平成２０年千葉地判）

サブリースの方式は、サブリース事業者が、管理業務や空室リスクの対価として利ざやを得る構造となっています。この点、賃料相場の下落や空室の増加により逆ざやが生じるケースもあります。その場合、サブリース事業者は賃料減額請求をすることができます。
詳しくはこちら｜サブリースにおける賃料増減額請求の可否（賃貸借該当性）と判断の特徴
本記事では、裁判所が賃料減額を認めなかった裁判例を紹介します。

２　管理経費（利ざや）の設定（契約内容）

まず最初に、この裁判例で扱われた事案のサブリースの契約の要点を整理しておきます。
実際の入居者からサブリース事業者が受け取る（純粋な）家賃の１０％を管理経費とする、という設定でした。実際には、サブリース事業者が家賃を集金した上、管理経費（１０％）を差し引いて、その残額を借上料として原賃貸人（オーナー）に支払う、という仕組みになっていました。借上料とは、原賃貸借の賃料、ということになります。

３　空室保証特約の影響

以上のような設定（仕組み）が契約条項として作られて、サブリースによる運用（転貸）が始まりましたが、空室が増え、逆ざやが発生しました。つまり、サブリース事業者が受け取る賃料収入（家賃）よりも、支払う原賃料（借上料）の方が大きいという状態になったのです。
裁判所は原賃料の減額を認めるかどうかを判断することになりますが、その前に、判断の枠組みを特定してゆきます。
最初に、空室保証特約として、空室が増えても原賃料（借上料）は変わらないということが明確に定められていました。このことはサブリース一般の特徴なので、このような特約が明記されているサブリースの契約も多いです。
「空室が増えたから原賃料を下げる」ことを認めると、空室保証という約束を破る（原賃貸人を裏切る）ことになりますし、また、サブリース事業者が入居者募集業務の手を抜くことにもつながりかねません。裁判所は、このような構造を指摘し、安易に負担を原賃貸人に転嫁できない（減額を安易に認めない）という方針を示しました。

４　借上料額が決定された経緯の影響

このケースで、借上料（原賃料）の金額が決まったプロセスを振り返ってみると、原賃貸人と原賃借人（サブリース事業者）で対等に協議したというわけではなく、サブリース事業者が収支予測をした上で原賃料として妥当な金額を提示していました。一方、原賃貸人（オーナー）はそれを信用して受け入れていました。
つまり、サブリース事業者が全面的にリスクを含めた判断をしていたのです。そこで裁判所は、原賃料を安易に変更しない、という方針を示しました。

５　収支予測（満室前提）の合理性の影響

原賃料（や転貸料）の金額を決める前提となった収支予測は、前述のように、サブリース事業者が作成しましたが、その内容についても検討します。簡単にいえば、収支予測は、満室が前提となっていました。つまり空室が出ると赤字（逆ざや）になるというものだったのです。裁判所は、そもそもこの収支予測が不合理であったのであり、その後の逆ざや現象は、合理的な予測に反したとはいえない、つまり原賃料減額を認める理由にはなりにくい、という方向性を示しました。

６　賃料不相当の認定（結論＝否定）

裁判所は、以上のような考え方の方針（方向性）を前提として、結論を判断しました。もうお分かりのように、全体として、減額を否定する方向性の事情が多く重なっています。そこで、結論として、賃料額が不相当になったとはいえない、つまり、賃料減額を認めない、ということになりました。
別の言い方をすると、サブリース事業者が逆ざやをくらったのは自業自得であり、裁判所はこれを救済しない、ということになります。

本記事では、逆ざやが発生したケースで、サブリースの賃料減額を認めなかった裁判例を紹介しました。
実際には、個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際にサブリース方式における賃料の金額（増減額）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。