【サブリースの逆ざやによる賃料減額を認めた裁判例（坂戸専門店プラザ事件）】

※年額
※東京高判平成２３年３月１６日

平成元年9月ころに、西武石油が一審被告に対し、建築協力金方式による建物建築と建物の賃貸借契約を提案してから、平成6年8月23日に本件契約の締結に至るまで、建物賃貸借期間を通じて一審被告に多額の収益が生じることを予測した収益試算表を前提として交渉が重ねられ、この間、建築費用の見積増加により収益減少が見込まれた分について、追加賃料を設定して、当初の収益試算表による一審被告の収益を維持する提案が西武石油からなされ、最終的に一部建築取り止め等による賃料減額分を収益から控除した収益試算表が本件契約書に添付資料(5)として添付され、この収益を保証するものとして同契約書添付資料(6)の賃料が合意されたという事情を考慮すると、収益試算が固定資産税額や火災保険料について正確な数値を記載したものでなく正確性を欠いていることを考慮しても、本件契約における賃料額は、一審被告の収益を、相当程度確保するものでなければならないと考えられる。
※東京高判平成２３年３月１６日

他方、本件建物のある坂戸市では、基準地価の平均価格は、平成5年ころから平成18年ころにかけて一貫して下落を続け、平成5年の価格を基準にして平成18年では商業地で30.6パーセント、住宅地で45.9パーセント下落し、一審被告は、平成5年度から平成18年度までの14年間に固定資産税・都市計画税の減額により、収益試算におけるより合計約5900万円、平成18年度だけでも465万1781円の負担軽減を受けたこと、また、一審原告が一審被告に支払う賃料額が一審原告の取得する転貸賃料を上回るという「逆ざや」状態が、平成10年以降において、平成14年及び平成15年を除く毎年続いており、平成18年は「逆ざや」による差額が3811万1000円に達していて、それ以降も更に拡大していること等の諸事情が認められる。
※東京高判平成２３年３月１６日

・・・一審原告が本件契約において20年間の賃料を原判決添付資料(6)のとおり支払うことを約したこと及び一審被告がこれを信頼して本件契約を締結したことを考慮しても、・・・賃料額は、平成18年4月1日の時点においては不相当となったものというべきである。
※東京高判平成２３年３月１６日

あ　原賃貸人の収益保護

もっとも、上記の諸事情が賃料減額請求の当否を検討する際の一要素となるとしても、これらの事情によって本件契約によって約束された一審被告の収益確保が過度に脅かされるものであってはならないと考えられる。

い　前回の賃料改定合意の尊重

ところで、前認定の本件契約締結後の西武石油及び一審原告と一審被告との賃料減額交渉は、暫定的な内容であるにせよ、20年間の賃料額の約定及びその決定に至る事情を含む本件契約締結過程を踏まえてなされたものであり、賃料減額交渉の結果合意された賃料は、当事者双方の諸事情を反映させつつ自主的に決定されたものであるから、十分尊重すべきものである。
※東京高判平成２３年３月１６日

あ　暫定合意の存在

そして、一審原告と一審被告との間で平成17年2月25日に平成17年5月分から平成18年3月分までの賃料として月額913万5135円が暫定的に合意されている。

い　原賃貸人の経費

この金額の妥当性を検討すると、一審被告は、平成18年4月以降も一審原告に対して保証金の返還義務を負うほか、共済掛金等の支払義務を負い、その年額は、保証金の返還額5164万3503円、固定資産税・都市計画税約800万円、敷金返還額の1年当たりの金額1936万6313円及びJA建物更生共済の共済掛金のうち火災保険金相当分の年額96万4000円（甲12）であり、これらを合計した年額7997万3816円前後（月額換算666万4500円前後）は、一審被告が確保しなければならない経費である。

う　原賃貸人の利益

そして、西武石油と一審被告との間で、一審被告の利益も確保できる金額として本件契約において合意された賃料は原判決添付資料(6)賃料支払額計算書記載の各賃料額であるところ、同計算書における平成18年4月の賃料は1062万2094円であり、同金額から666万4500円を控除した395万7594円が一審被告の粗利益というべきところ（一審被告は、そこから、建物補修費やJA建物更生共済の共済掛金のうち火災保険金以外の分等を賄わなければならない。）、

え　利益×地価変動率（経費への加算）

坂戸市の基準地価は、平成5年から平成18年にかけて商業地で30.6パーセント、住宅地で45.9パーセント（両者の平均は38.25パーセント）下落しているので、同金額の62パーセント相当の245万3700円を666万4500円に加算すると911万8200円となり、

お　暫定合意の効力

上記暫定合意にかかる913万5135円は、本件契約の目的、その後の経緯に照らしても、平成17年5月から平成18年3月までにおける妥当な賃料であるということができる。
したがって、この月額913万5135円は、暫定的に合意されたものであるとしても、実質的に、本件契約における当事者間で合意された賃料としての意義を有するものと考えられ、覚書（甲9）に「平成18年4月1日よりの賃料については約定賃料を尊重する。なお、その時点で経済状況等の回復がない場合は、再度甲・乙協議するものとする。」との記載があることを参酌しても、協議が調わない場合の暫定賃料としての意義を失わないものと解される。

か　結論

そうすると、平成17年5月から平成18年3月までの賃料として暫定的に合意された月額913万5135円は、本件契約の目的等に照らしても合理的なものであり、その後の若干の経済情勢の変化やウ（※上記「え」）に説示の妥当な賃料の試算額が911万8200円となること等を総合すると、同年4月以降の賃料としては、月額910万円とするのが相当である。
※東京高判平成２３年３月１６日