1 手抜きMAX作戦=干す+値こなし
2 値こなし|具体的手法
3 直接的利益横取り=コンサル料
4 『買いカード』の使用方法|一般的
5 『買いカード』の捏造|不正手法
6 超強力集客=値下げ前提の『手数料無料』
7 仲介×不正→不動産流通マーケットへの影響

1 手抜きMAX作戦=干す+値こなし

『囲い込み』で『買付仲介業者』を未然に阻止できます。
そうすれば『手数料2倍』を実現できます。
詳しくはこちら|仲介業者の不正|全体|片手と両手・両手の誘惑・ダブル両手
さらに『確実に・手間をかけずに』売却できると仲介業者は有利です。
労力・コストをかけずに大きな売上が入るからです。
これも典型的な手法が編み出されています。

<手抜きMAX作戦=干す+値こなし>

あ 仲介業者の狙い

『確実に・手間をかけずに』成約まで達したい

い 典型手法『干す』

媒介契約後,情報サイトで広告掲載をしない
REINSに登録したが『広告不可』にしておく

う 典型手法『値こなし』

売値を大きく下げる→確実・早期・簡単に売却が実現する
(具体的手法は後記)

2 値こなし|具体的手法

値こなしの手法は蔓延しており,お決まりの手口が決まっています。

<値こなし|具体的手法>

あ 値こなし|概要

一気に値下げすること
『干しておいた』後に売主に『大幅値下げを提案する』
表面的には『価格調整』と呼ぶ

い 値こなし|具体的手法・例

媒介契約締結後2〜3週間後まで
内覧希望・反響が極端に少ないという報告を続ける

う 値こなし|不評である理由|ねつ造・例

ア 近隣で割安な新築物件の分譲が始まった
イ 同じエリア内で同様の物件が安く売り出された
ウ 対象物件固有のマイナスポイント

要するに『依頼者=買主』に対して『ウソの状況を説明する』ものです。
『マーケット・ニーズを偽装する』とも言えます。

3 直接的利益横取り=コンサル料

不正手段として,よりストレートな『横取り』もあります。
具体例としてまとめます。

<直接的利益横取り=コンサル料>

あ 事例|取引内容

本来の売買代金額=5000万円
仲介手数料を除外した金額で比較する

い 受け渡す金額
タイプ 売主が得る金額=表面的売買代金 仲介が得る『コンサル料』 買主が支払う合計金額
本来 5000万円 ゼロ 5000万円
コンサル料設定あり 4500万円 500万円 5000万円
う 仕組みの概要

仲介業者が『不正に値引き』して『値引き分』を自身が『コンサル料』名目で着服する

4 『買いカード』の使用方法|一般的

『売主候補者』さえ獲得できれば『両手獲得』は時間の問題なのです(前述)。
ここで『売主候補者獲得』の段階にも不正手段が編み出されています。
『買いカード』を使った手法です。
まずはノーマルな『買いカード』の使用方法から説明します。

<『買いカード』の使用方法|一般的>

あ 『買いカード』とは

購入希望条件が記載された『購入希望者』のカード(情報)の俗称

い 『買いカード』の使い方

買いカードに記載された物件のオーナーへの『売却の勧誘』をする
例;『あなたの家を買いたい人がいます。売りませんか。』というチラシを配布する

次に,別の使い方による不正を説明します。

5 『買いカード』の捏造|不正手法

『買いカード』は本来仲介業務の中で役に立つものです。
しかし『偽造』すれば強力な効果が生まれます。

<『買いカード』の捏造|不正手法>

あ 『買いカード』の捏造

虚偽の『買いカード』を作成する
これを元にチラシ配布など『売却の勧誘』を行う

い 通常の売却に誘導する

問い合わせをくれたオーナーには次のように説明する
『購入候補者は別物件を買ってしまった』
『購入希望者はまだまだいるはずだ』
オーナーが売却の仲介を依頼してくれたら大成功
→さらに『両手』狙いの3プロセス(前述)とのコンボへつながる

6 超強力集客=値下げ前提の『手数料無料』

『売主候補者』から依頼を受けるための悪質な手法はまだあります。
『手数料無料』をうたう手法です。
当然,不正ではない=すばらしい『手数料無料』もあります。
だからこそ不正が紛れてしまうのです。

<超強力集客=値下げ前提の『手数料無料』>

あ 『手数料無料』×不正手段

業者の『利益減少』分を不正手段で埋め合わせるケースも多い
例;干す・値こなし・囲い込み・コンサル料
特に『専任媒介』では構造的にこの可能性が高い
専任媒介契約の場合は容易に売却代金をコントロールできる
詳しくはこちら|仲介業者の不正|全体|片手と両手・両手の誘惑・ダブル両手

※のらえもん『本当に役立つマンション購入術』廣済堂新書p208

い 正当な『手数料無料』もある

依頼者の犠牲を前提としない『手数料無料』もある
例;依頼者に損失・犠牲とならないコスト削減を行う
詳しくはこちら|不動産の仲介の免許制度とイノベーション|内見→外注|重要事項説明オンライン化

7 仲介×不正→不動産流通マーケットへの影響

仲介業界の状況が不動産流通マーケットに影響を与えています。

<仲介×不正→不動産流通マーケットへの影響>

あ 空家問題

『新築物件』は通常『買付仲介』を通さない
=不正手段を実行しなくても『両手』獲得ができる
→業界全体で『新築優先』の傾向が強い
→中古物件が滞留する
→空家問題につながる
詳しくはこちら|『空き家』問題の根本原因|固定資産税・仲介手数料の両手狙い・ローン審査など

い 中古マーケットの『ブレ』

個別取引の仲介業者のコントロールが大きい
→中古不動産の流通における『相場金額』のブレが大きい
=分布が収束せず分散している
→中古不動産を売却する時に『予測の精度が悪くなる』
※のらえもん『本当に役立つマンション購入術』廣済堂新書p211

不正な手段を見抜く・識別する方法については別に説明しています。
詳しくはこちら|囲い込み対策|個別事案|ダミー照会・マイソク・囲い込みチェッカー