【一時使用目的の建物賃貸借は借地借家法の適用がない】

あ　昭和３６年最判

借家法八条（注・借地借家法３０条に相当する規定）にいわゆる一時使用のための賃貸借といえるためには必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、当該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される場合であればよいのであつて、・・・
※最判昭和３６年１０月１０日

い　昭和４３年東京地判

建物の賃貸借が一時使用のためのものであるというためには、その賃貸借の目的、動機その他の事情から、当事者が賃貸借の期間を短期に限り、期間経過後は賃貸借を継続させる意思がなかったと認むべき相当の理由がある場合でなければならない。
※東京地判昭和４３年９月６日

い　昭和５４年東京地判

一時使用のための借家とされるには、賃貸借契約締結の動機、目的建物の種類、構造、賃借人の賃借目的および契約後の使用状況、賃料その他の対価の多寡、期間その他の契約条件等の諸要素を総合的に勘案し、長期継続が予期される通常の借家契約をなしたものでないと認めるに足りる合理的な事情が客観的に認定されなければならない
※東京地判昭和５４年９月１８日

あ　１年超過→可能

（注・一時使用目的の建物賃貸借について）
・・・その期間が一年未満の場合でなければならないものではない。
※最判昭和３６年１０月１０日

い　５年程度を上限とする見解

あまりにも長期間にわたる場合には「一時使用」という概念からかけ離れてしまうので、5年程度を上限として考えるべきであろう(同旨、塩崎新裁判実務大系243)。
※五島京子稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ３３７

あ　居住用→賃借人の事情に限定する見解

・・・居住用建物の賃貸借の場合には、家主の事情で一時的に建物を賃貸するときは38条と39条によるものとし、本条（注・借地借家法４０条）による契約はあくまでも借家人の事情で家を借りるときに限ると解すべきである(121参院会議録5-18)。
たとえば、選挙事務所や別荘、あるいは簡易宿泊所(東京高判昭52.4.7判時856-42)などがその例として考えられる。
※五島京子稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ３３７、３３８

い　非居住用→限定なし

ただし、居住用以外の建物の賃貸借の場合はこのような区別は無用であろう。
すなわち、旧法下で一時使用の借家であることが認められた駅構内の建物を賃借した上、売店営業をなす契約(東京地判昭31.3.14下民7-3-596)や区民会館内の施設の一つとして設置されたサロンを使用させることにした場合の建物使用関係(東京地判昭38.7.26判夕148-95)は、本法下においても一時使用の借家と解することができると考える。
※五島京子稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ３３８

あ　賃借人側の事情

賃借人が避暑・（期間限定での）療養のため、環境の良い避暑地に居住する
賃借人が自己の建物を建築中であり、工事期間限定で仮住まいに居住する

い　賃貸人側の事情

ア　敷地（利用権）の制限 区画整理・収用により、一定期間経過後に、賃貸人（建物所有者）が敷地（利用権）を失うことが分かっている
敷地が定期借地であり、賃貸人（建物所有者）は一定期間経過後に建物を解体する義務がある
イ　賃貸人による建物の具体的利用計画 賃貸人が海外旅行や海外赴任・地方赴任のため、一定期間限定で住居地を移す
賃貸人が対象建物を売却し（売買契約書調印）、引渡までの猶予期間が残っている

う　紛争解決としての短期限定貸借

建物明渡請求訴訟、調停などの結果、和解や調停内容として明渡を一定期間猶予する趣旨として賃貸借が条項化された

あ　抽象的な結婚の想定→一時使用目的否定

本件賃貸借契約を締結するにいたつた動機ないし主観的意図が、原告の結婚するまで特に二年間という一定期間を限つて賃貸借を存続させようとするものであつたとしても、原告本人尋問の結果によれば、本件賃貸借契約締結当時原告の結婚は何ら具体化していなかつたことが認められるのであつて、原告の結婚は賃貸人である原告の意思にのみかかつている事情であり、その時期も非常に不明確で、右のような原告の主観的意思があつたからといつて、本件賃貸借が直ちに客観的に一時使用を目的とするものであると断定することはできない。
※東京地判昭和４０年６月３０日

い　具体的な結婚の予定（婚約済）→一時使用目的肯定

原告は、将来自己の住家に供する目的をもって昭和三九年六月頃当時新築の本件建物を買受けた。当時原告は現在の妻Hと婚約中であり、一、二年のうちには同女と結婚できる見込であったが、さしあたり本件建物を空家にしておくわけにもゆかず、短期間に限りこれを第三者に賃貸しようと考え、不動産屋の仲介により被告に対し前記のような約定でこれを賃貸した。右賃貸にあたって、原告は被告に対し右のような事情を打明け、二年後には必らず本件建物を明渡してくれるよう申し向け、被告はこれを諒承した。”原告はその後昭和四〇年三月右H
と結婚”し、現在二児を儲け、父義雄の借家に同居中である。
右認定の事実によれば、本件賃貸借当時原告が近い将来遅くとも二年以内には本件建物を自らの住居として使用する必要性の生ずることは、相当の確実性をもって予見され得たものであり、被告もこれを十分に諒知していたものであって、両当事者とも二年経過後は本件賃貸借を継続させる意思がなかったものと認めるのが相当である。したがって、本件賃貸借は一時使用の賃貸借というべきである。
※東京地判昭和４３年９月６日

あ　総論

本法（注・借地借家法）の規定が適用されないので、一時使用のための借家契約については、民法601条以下の一般賃貸借法が適用される。
※五島京子稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ３３６

い　適用されない個々の規定

ア　更新関連 更新に関する規定の適用が排除されることについては異論がなく、更新排除の特約が可能であるので(26条、30条)、更新拒絶の要件を定める28条も適用されない。
イ　賃貸人による解約（期間の定めなしの場合） 賃貸人からする解約の申入れも6カ月前である必要がなくなり(27条)、
ウ　期間の制限（１年未満不可） 賃貸借期間は1年未満でもよい(29条)。
エ　対抗力 借家権の対抗力すら認められない(31条、37条)が、これについては適用されるとする反対説がある(高島借地借家192)。
オ　賃料増減額請求・造作買取請求 借賃増減請求権(32条)についても類推適用を認めてよいとする説があり(篠塚新版注民(15)794)、
造作買取請求権(33条)についても明示または黙示の買取請求の特約を認める説がある(星野・借地借家626)。
旧法当時の2種類しか借家契約が存在しなかった時代におけるこれらの類推適用説は、従来一時使用の借家として更新排除が認められた一類型が賃貸人不在期間の建物賃貸借(旧38条)として規定され、それがさらに一般的な定期建物賃貸借(現38条)に拡大された今日でもそのままあてはまるのか疑問が残る。
これらの類推適用で保護しようとしていた利益は、定期建物賃貸借契約を締結することによってほとんどカバーできると考えられるからである(月岡=田山・基本コンメ125では、第3章のいくつかの規定を類推適用する必要は少なくなかろうと指摘する)。
カ　転借人の保護（通知必要など） このほか、借家契約終了後も転借人は保護されず(34条、37条)、
キ　借地上の建物の賃貸借の場合の明渡猶予期間付与 借地上の建物の賃借人であっても明渡しにつき期限の許与はなされない(35条、37条)。
ク　賃借人死亡＋相続人なし→内縁者が承継 借家権も承継されない(36条)。
ケ　定期借家・取壊予定建物の賃貸借 確定期限を定めて更新排除の特約を付しても38条の適用はなく、取壊し予定の建物の賃貸借であっても39条の適用は受けない。
※五島京子稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ３３８、３３９