1 更新料支払の合意と法律の規定との関係
2 更新料支払の合意の有効性(有効見解)
3 更新料支払合意の有効を前提とする裁判例
4 更新料支払の合意の有効性(原則無効見解)
5 更新料特約の文言による効力の判断
6 更新料の特約の法定更新への適用(概要)

1 更新料支払の合意と法律の規定との関係

借地契約において,更新料の支払の合意(特約)がなされることがあります。
しかし,合意どおりに更新料支払義務が発生するとは限りません。
更新料の合意の有効性については借地借家法や消費者契約法の強行法規との抵触が問題となります。

<更新料支払の合意と法律の規定との関係>

あ 更新料に関する規定の有無

『ア・イ』の法律において
→更新に伴う金銭の授受(禁止)の規定はない
ア 旧借地法
イ 借地借家法(普通借地)

い 法定更新の強行法規性との関係

更新請求・使用継続による法定更新について
→強行法規である
更新を制限する特約のうち借地人に不利なものについて
→無効となる
※借地借家法9条,借地法11条

う 消費者契約法との関係

借地契約が『消費者契約』に該当する場合
→消費者に不利な合意は無効となることがある
※消費者契約法10条;不当条項
詳しくはこちら|消費者契約法|不当条項|事業者の責任免除・消費者の負担加重

2 更新料支払の合意の有効性(有効見解)

一般的な見解としては,更新料の支払の合意は有効と判断しています。
例外や一定の限度がありますが,『一律無効』ということはありません。

<更新料支払の合意の有効性(有効見解)>

あ 一般的な有効見解

更新料支払の合意について
賃料の補充or合意更新の対価という性質である
→合理性がある
→有効である
個別的事情によっては無効となることもある
例;更新料の金額が著しく高い
※星野英一『法律学全集26 借地・借家法』有斐閣1969年p66,67
※澤野順彦『論点 借地借家法』青林書院2013年p270
※他の多くの学説

い 異議権放棄を含める有効見解

賃料の補充+異議権放棄の対価として認める
※広中俊雄『不動産賃貸借法の研究』p193

う 合意更新限定で有効とする見解

合意更新の付款として認める
※鈴木禄弥『借地法(上)改訂版』青林書院1980年p523

3 更新料支払合意の有効を前提とする裁判例

更新料の支払の合意は一般的に有効と判断されています(前記)。
判例や裁判例でも,有効であることを前提に,他の解釈を示すものがあります。

<更新料支払合意の有効を前提とする裁判例>

多くの判例・裁判例において
更新料支払の合意自体は有効であることを前提にしている
※最高裁昭和59年4月20日;不払による解除の有効性判断
※東京高裁昭和45年12月18日;法定更新への適用の有無
詳しくはこちら|更新料支払特約に反する不払による解除の有効性

4 更新料支払の合意の有効性(原則無効見解)

更新料の支払の合意について原則的に無効であるという見解もあります。
前記のように,実務では採用されていない見解です。マイナーな見解として紹介します。
なお,この見解も一律に無効とするわけではなく,一定の範囲で有効としています。

<更新料支払の合意の有効性(原則無効見解)>

あ 原則無効

法定更新には強行法規性がある
→更新料支払の合意は無効である
※東京地裁昭和46年1月25日

い 例外

地主が正当事由を具備した場合にのみ
『合意更新+更新料支払義務』を認める
※篠塚昭次『不動産法の常識(下巻)』p81,82
※山田卓生『借家相談 増補版』p399

5 更新料特約の文言による効力の判断

以上の有効性の説明の前提は,一般的な更新料の合意(特約)です。
逆に,個別的な合意(特約)の内容が特殊なものであれば,これに応じた判断がなされます。

<更新料特約の文言による効力の判断>

あ 更新の有無とリンクする文言

『更新料を支払わなければ更新しない』
→法定更新の強行法規性に反する
→確実に無効となる
※借地借家法9条,借地法11条
※澤野順彦『判例にみる 借地・借家における特約の効力』新日本法規出版2008年p165

い 合意更新に限定する文言

特約(合意)内容が合意更新に限定されている場合
→合意更新の時だけ更新料支払義務が生じる
法定更新の時は更新料支払義務は生じない
※東京高裁平成11年6月28日
詳しくはこちら|更新料特約の法定更新への適用(更新料支払義務)の有無

6 更新料の特約の法定更新への適用(概要)

以上の説明は,更新料の合意そのものの有効性についてのものでした。
これとは別に,更新料の合意が有効であるとして,法定更新にも適用されるかどうか,という問題があります。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|更新料特約の法定更新への適用(更新料支払義務)の有無