【賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使としての扱い】

＜賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使＞

あ　特約の無効と通知の趣旨

自動改定特約に基づく賃料の増額が相当性を欠く
→特約が無効（失効）となった
→改定額の通知には『い』の意思表示が含まれる

い　意思表示の趣旨

改定特約が無効な場合には増減額請求をする旨

う　増減額請求の訴訟での扱い

『あ』の事情がある場合
→裁判所は増減額請求権の行使があったものとして扱う
→裁判所は適正な改定賃料の形成が可能である
※幾代通ほか『新版　注釈民法（１５）債権（６）増補版』有斐閣１９９６年ｐ８６７
※橋本和夫『地代・家賃紛争の調停制度』／『ジュリスト１００６号』有斐閣１９９２年ｐ１２５

＜特約の無効と増額請求権の行使（実例）＞

あ　賃料改定特約

ア　甲地 土地路線価の増減に応じて賃料も当然に増減するものとする
イ　乙地 昭和５７年の固定資産税及び都市計画税又は同評価額もしくは路線価のうち最も増加率の高いものを基準としてその増減に応じて賃料も当然に増減するものとする

い　特約に基づく算定の内容

ア　甲地

イ　乙地

う　特約の有効性

著しく地価が高騰している
賃料改定特約に拘束力を認めることは相当性を欠く
→特約どおりの改定賃料の算定を行わない

え　賃料増額請求

昭和６２年の賃料額を基準とした適正継続賃料を改定賃料額とする
→賃料増額請求権の行使があったのと同じことになった
※東京地裁平成３年３月２９日

＜特約の無効と減額請求権の行使（実例）＞

あ　和解による自動改定特約の合意

昭和４１年８月
裁判上の和解が成立した
自動改定特約が合意された

い　自動改定特約の内容

賃料は，将来昭和４１年度固定資産税及び都市計画税の総額を基準として，それら総額の増減率と同じ率で増減額する

う　税額の推移

え　特約の有効性

和解成立当時，当事者は『１３年間で２１．８６倍の上昇』を予想できなかった
→自動改定特約に当事者を拘束させるのは公平の観点に照し妥当ではない
→自動改定条項は失効した

お　減額請求権の行使の具体的方法

賃料減額請求は具体的な額を明示することを要しない
単に値下げの要請・交渉であってもよい

か　特約の無効と減額請求権の行使

借地人が賃料の減額を要請した行為について
→減額請求権の行使として扱う
※名古屋地裁昭和５８年３月１４日