1 賃貸人の責任免除特約|判例|競売時に終了→無効
2 賃貸人の責任免除特約×有効性|差止請求事例

1 賃貸人の責任免除特約|判例|競売時に終了→無効

賃貸借契約では賃貸人はいろいろな義務・責任を負っています。
特約でこの義務・責任を免除することも多いです。
しかし『賃借人保護』に反するために無効となりやすいです。
判例となった具体的特約を紹介します。

<賃貸人の責任免除特約|判例|競売時に終了→無効>

あ 競売×賃借権|優劣関係・原則論

建物競売がなされ,所有権が移転した場合
抵当権設定登記の時点によっては賃借権が劣後となる
→賃貸借は履行不能となる
→賃貸人は債務不履行責任を負う
詳しくはこちら|所有権vs賃貸借の対抗関係|対抗要件取得時期が早い方が優先|典型事例の整理

い 特約内容

建物競売がなされ,所有権が移転した場合
→賃貸借が終了する

う 裁判所の判断

旧借家法1条に違反する
→無効である
※最高裁昭和41年4月5日

2 賃貸人の責任免除特約×有効性|差止請求事例

消費者契約法により,適格消費者団体が『特約の差止請求』をすることができます。
詳しくはこちら|消費者契約法|差止請求|適格消費者団体・公表・提訴前フロー
賃貸人の責任免除を規定した特約に関する事例をまとめます。

<賃貸人の責任免除特約×有効性|差止請求事例|特約内容>

あ 競売がなされた時の免責

次の状況が生じた場合にも賃貸人は賃借人に対して賠償責任を負わない
(根)抵当権に基づく不動産競売により対象物件の所有権が移転した
=賃借人が新所有者に対して,賃借権を対抗できない

い 明渡時の一般的責任免除

物件明渡の際は,理由の如何を問わず賃借人は賃貸人に対して契約に基づく金銭以外の請求はできない
請求ができない項目の例示=移転料・立退料・損害賠償

<賃貸人の責任免除特約×有効性|差止請求事例|結果>

いずれも裁判外で事業者が自主的に改善した
外部サイト|消費者庁|差止請求事例集
↑この中の次の箇所
p64,65
p105(事例23−4の最後の項目)
p107(事例23−10の最下段の項目)

最終的に事業者の自主判断で条項の改訂などがなされました。
正式な公的判断とは違います。
いずれにしても参考となるケースです。
そこで紹介しました。