1 差押・破産×契約終了|旧借家法の解釈・判例
2 差押・破産×解除特約|判例
3 逮捕・捜索×解除特約|解釈の傾向
4 逮捕・捜索×イメージ悪化|実例|国策捜査LD
5 危険ドラッグ所持×解除特約|業界団体による推奨

1 差押・破産×契約終了|旧借家法の解釈・判例

不動産の賃貸借契約では通常『契約終了・解除』に関する条項があります。
本記事では契約終了・解除の条項を種類ごとに紹介・説明します。
まずは,差押や破産などによる解除に関して説明します。
以前は民法上に『破産』に関する規定がありました。
この時代の判例を紹介します。

<差押・破産×契約終了|旧借家の解釈・判例>

あ 旧民法621条|規定

賃借人が破産宣告を受けた場合
→賃貸人は解約申入をできる
注意;現在は条文番号が繰り上がっている

い 旧民法621条×旧借家法|解釈論

旧借家法による保護の規定は適用しない
※最高裁昭和45年5月19日

う 解約申入〜契約終了|期間

民法617条1項『3か月』は適用しない
旧借家法3条1項『6か月』を適用する
→解約申入から『6か月』経過時に終了する
※旧民法621条
※借家法1条ノ2,3条1項,6条
※東京高裁昭和63年2月10日

2 差押・破産×解除特約|判例

差押や破産を理由とした解除を特約で定めるケースはよくありました。
これについての解釈を示した判例を紹介します。

<差押・破産×解除特約|判例>

あ 特約

賃借人が差押を受け,または破産宣告の申立を受けた場合
→賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる

い 裁判所の判断

無効である
※旧借家法1条ノ2,6条
※最高裁昭和43年11月21日

う その後の法改正|現在

『破産宣告→解約申入』の制度自体が廃止された
特約で同様の設定をした場合
→『い』の判例よりも無効となる可能性が上がった

旧借家法の時代においても『差押・破産』による解除を否定した判例があるのです。
現在の民法では,破産による解約申入の規定が削除されています。
『差押・破産による解除の特約』は無効となる可能性がより上がったと言えます。
この点,適格消費者団体による差止請求の実例があります。
事業者がこの条項を実質的に撤回する結果となっています。
(別記事『解除・終了条項・有効性・差止請求』;リンクは末尾に表示)

3 逮捕・捜索×解除特約|解釈の傾向

警察・検察による逮捕・捜索を解除の理由とする特約もあります。
このような特約の有効性に関する解釈論をまとめます。

<逮捕・捜索×解除特約|解釈の傾向>

あ 物件と関係ない逮捕・捜索

賃借人の『信用』が失墜する考えもある
しかし刑事訴訟での有罪判決確定までは無罪が推定される
→解除の合理性が少ない
→無効となる傾向がある
※憲法31条,刑事訴訟法338条←★確認

い 物件における逮捕・捜索

対象物件での逮捕・捜索があった場合
→規模によっては大きな騒動となる
例;マスコミの取材・報道
→対象物件・同一建物全体のイメージが低下する
→オーナー・他の入居者が損失を受ける
→解除の合理性がある
→有効となる場合もある

4 逮捕・捜索×イメージ悪化|実例|国策捜査LD

逮捕・捜索での『オーナーの被害』としての代表例があります。

<逮捕・捜索×イメージ悪化|実例|国策捜査LD>

あ 事案

平成18年
東京地検特捜部が株式会社ライブドア本社の捜索・差押を行った
ライブドア本社は六本木ヒルズのテナントであった

い 世間的イメージ

六本木ヒルズについてネガティブなイメージが広まった
賃貸物件としての価値が下がったとも思える
なお『国策捜査』という性格があるがこちらは広まっていない

う 用語;注意

マスコミ用語では『家宅捜索』とされている
法的・正式には『捜索・差押(処分)』である

5 危険ドラッグ所持×解除特約|業界団体による推奨

『危険ドラッグ』が社会的な問題・話題となっています。
これを賃貸借契約の特約に盛り込むケースも普及しつつあります。

<危険ドラッグ所持×解除特約|業界団体による推奨>

あ 推奨する業界団体

都宅地建物取引業協会豊島区支部
全日本不動産協会豊島文京支部

い 推奨の対象

次の特約を設定することを会員に推奨している

う 推奨する特約

次に該当する場合契約を解除できる
ア 『危険ドラッグ』を所持した・持ち込んだ
イ 販売・自己使用の目的である
吸引・注射接種など

え 特約の有効性

この推奨の中では有効性については触れられていない
当然,具体的特約の内容によって有効性の判断が決まることになる
※平成26年10月21日各社報道・豊島区HP