1 境界が未確定だと取引は通常できない
2 『境界未確定』で取引が行われる特殊事情|典型例
3 土地売買で『面積の違い』がトラブルとなることがある
4 『公簿売買』は『境界未確定』という意味ではない
5 額縁分筆|『境界不確定部分』を『額縁』として分筆|具体例
6 額縁分筆|境界未確定を『後送り』=紛争解決にならない
7 『残地求積』廃止→『全筆求積』が必要となった=額縁分筆は廃止

1 境界が未確定だと取引は通常できない

境界について『隣地所有者との間で合意に至っていない』こともあります。
法律上は売買などの取引が禁止されているわけではありません。
ここで,仮にこのような土地が売却されたことを考えてみます。
買主は,改めて,隣地所有者と『協議』したり,場合によっては『訴訟』をする必要が出てきます。
そうしない限り,境界周辺は使えません。
塀を立てるのも難しいです。
実務上は,売却等の取引をする前提として境界を確定させるのが一般的です。

2 『境界未確定』で取引が行われる特殊事情|典型例

前述のように,法律上,境界未確定で取引することは禁止されていません。
特殊な関係であれば取引がなされることもレアではありません。

<『境界未確定』で取引が行われる特殊事情|典型例>

ア 『共有者間』で持分を売買する
イ 『隣地所有者』との間で売買する

逆に,このような特殊な関係ではない場合『評価額=売却代金』は大幅に低くなります。

3 土地売買で『面積の違い』がトラブルとなることがある

土地の売買契約が締結された後で『面積の違い』が発覚するケースも多いです。
この場合は,売買契約の売主や仲介業者の責任が生じることがあります。
別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|土地売買|面積の食い違い・面積不足|境界未確定・数量指示売買

4 『公簿売買』は『境界未確定』という意味ではない

『公簿売買』という方式があります。

<『公簿売買』>

あ 『公簿』

『登記』と同じ意味である

い 『公簿売買』

実際の土地面積と関係なく『公簿』上の面積で代金額を算定する方式

う 境界の確定との関係

『境界が未確定』という意味ではない

『境界が未確定』と誤解・混同されるシーンもあります。
『公簿売買』はあくまでも金額算定の方法の1つです。
境界が確定していない以上,買主にはいろいろな不都合が生じます(前述)。
当事者の理解が不十分である=誤解→トラブルに発展する,というケースもあります。

5 額縁分筆|『境界不確定部分』を『額縁』として分筆|具体例

『境界確定』を急ぐため,境界周辺の土地を『捨てる』という発想があります。
『緩衝地帯』を設けるような方式です。
具体例を挙げます。

<『額縁分筆』の方法|具体例>

『未確定の境界』の付近を,図面上,30センチ幅で帯のように切り取る
4つの辺のすべてにわたって帯を作ると,額縁状態になる
本体(=額縁の内側)をA,額縁部分をB,とする
A・Bとも所有者は同一
→A・Bの間の境界については『合意成立』=『確定状態』となる
Aの周辺境界はすべて『確定』した状態になる

6 額縁分筆|境界未確定を『後送り』=紛争解決にならない

以前はこのような『額縁分筆・額縁登記』が行なわれていました。
しかし,紛争の後回し,後に紛争を残す代物,と言えます。
具体的には,額縁の外側の土地所有者が,額縁の内側(A部分)の所有を主張することがあったのです。
要は,『真の境界はAの中を通っている』という主張です。
そうすると,A部分を購入した人が想定外に紛争に巻き込まれることになるのです。
境界は確定していると思って購入した人が境界の紛争に巻き込まれるわけです。
そこで,このような登記は現在はできなくなっています。

7 『残地求積』廃止→『全筆求積』が必要となった=額縁分筆は廃止

土地の求積方法は現在では『全筆求積』に統一されています。
結果的に『額縁分筆』は利用できなくなっています。

<土地分筆×求積方法>

あ 残置求積|従前

ア 求積方法
分筆時に『新たな筆=新たな地番(A)』の面積を実際に測量して計算する
『残置部分=元の地番(B)』の面積は,元の面積マイナスAの面積として計算する
Bについては『実際の測量』を行わない
イ 境界の確定
=Bの周辺の境界確定が不要である
『額縁分筆』は,この『残地求積』を利用していた

い 全筆求積|現在

ア 求積方法
AもBも実際に測量する
イ 境界の確定
A・Bのすべての周辺の境界を確定する必要がある
→境界が確定されていないと分筆自体ができない

う 残置求積の廃止

『残地求積』が廃止され『全筆求積』が必要とされた
→『額縁分筆』ができなくなった

<用語の注記|『面積』『地積』>

登記上『面積』のことを『地積』と言います。
本記事では,便宜的に『面積』で統一しています。