1 賃借権が所有権よりも優先→賃貸借継続=新オーナーが『賃貸人』となる
2 賃貸建物のオーナーチェンジ→『敷金』は承継される
3 賃借権の譲渡→合意がなければ『敷金の承継(譲渡)』は否定される
4 借地権譲渡許可の裁判|『敷金の承継なし』を前提に『新たな敷金差入命令』もある

所有権移転よりも賃借権が優先となった場合などの『賃貸借の承継』について説明します。
なお,所有権と賃借権の対抗関係・優劣の判断については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|所有権vs賃貸借の対抗関係|対抗要件取得時期が早い方が優先|典型事例の整理

1 賃借権が所有権よりも優先→賃貸借継続=新オーナーが『賃貸人』となる

『賃借権が優先』という場合は当然,賃借権が存続,つまり新オーナーが承継します。
これに関する合意・承諾の有無について整理します。

<賃貸人たる地位の移転>

あ 『賃貸人たる地位』の移転

『対抗要件を備えた賃貸借』の対象不動産の譲渡
→『賃貸人たる地位』も移転する
※最高裁昭和39年8月28日

い 賃借人の同意

不要である
※最高裁昭和46年4月23日

一般論としては『契約上の地位の移転』には『譲渡人・譲受人』の合意が必要です。
しかし『対抗力ある賃借権』がある場合は,自動的に『賃貸人の地位』が買主に移転します。
買主・売主の合意も,また,賃借人の同意も不要です。
『買主は賃借権を受入れざるをえない』ことが理由です。

2 賃貸建物のオーナーチェンジ→『敷金』は承継される

賃貸の対象建物が譲渡され,賃貸借が新オーナーに承継されることがあります(前述)。
いわゆる『オーナーチェンジ』と呼ばれるものです。
この点通常,賃貸借では『敷金』を賃貸人が預かっています。
法律的には『賃貸借契約』と『敷金契約』は別個の契約です。
詳しくはこちら|敷金の基本|法的性質・担保する負担の内容・返還のタイミング・明渡との同時履行
しかし,実質的に『一体』という扱いで『敷金』も承継します。

<賃貸人の地位の移転→敷金の承継>

賃貸人の地位が移転した場合
→敷金返還義務も承継する
※最高裁昭和44年7月17日
※最高裁昭和39年6月19日
※大審院昭和5年7月9日;競売の場合

結果的に『新オーナー=賃借人』は退去時に,敷金を賃借人に返還する義務を負います。
逆に言えば,賃貸中の建物の売買においては代金設定の時点で『敷金相当額』を控除しておくのが通常です。

3 賃借権の譲渡→合意がなければ『敷金の承継(譲渡)』は否定される

一般論としては『賃借権の譲渡』は契約解除の理由とされています(民法612条)。
賃貸人の合意がある時など,譲渡が認められることもよくあります。
この場合の『敷金』の扱いについてまとめます。

<賃借権の譲渡×敷金の承継|通常の売買>

あ 原則

『賃借人』が『賃借権』を第三者に譲渡した場合
→敷金返還請求権は承継されない

い 例外

新/旧賃借人で特別の合意(債権譲渡)がある場合は別
※最高裁昭和53年12月22日

基本的理論として『賃貸借契約』と『敷金契約』は別個の契約です。
そこで,原則としては『敷金は承継されない』と解釈されています。

4 借地権譲渡許可の裁判|『敷金の承継なし』を前提に『新たな敷金差入命令』もある

土地賃貸借については『賃借権(借地権)譲渡』について裁判所が判断する手続があります。
この『譲渡許可』の裁判手続では,裁判所が『敷金』に配慮した扱いを行います。

<賃借権の譲渡×敷金の承継|借地権譲渡許可の裁判>

あ 借地権譲渡許可の裁判手続(借地非訟事件)における処理

付随的裁判の1つとして『新たに敷金を入れること』を命じることができる

い 前提となっている事情

敷金が承継されないことが前提(理由)となっている
※最高裁平成13年11月21日

間接的に『敷金が承継されない』という判断をしていると言えます。