【土地の有効活用・高度利用のための借地明渡｜正当事由・明渡料】

１　土地オーナーは『有効利用・高度利用』が要請される｜時代の変化
２　有効活用目的の貸地明渡・正当事由が認められる傾向＋明渡料高額化
３　『背景の主張』次第で明渡料高額化が抑制できる
４　有効利用・高度利用を理由とする正当事由｜肯定された判例
５　有効利用・高度利用を理由とする正当事由｜否定された判例
６　『借地人の』土地の高度利用計画→正当事由を否定した判例

１　土地オーナーは『有効利用・高度利用』が要請される｜時代の変化

（１）『土地所有の優位性』強調地代＝製造業全盛の高度成長期

『土地利用の必要性』の中でもよく問題になるのが『土地の有効利用・高度利用』です。
要するに，地主が老朽化した建物を解体し，地代のニーズに合った建物・ビルを建築する，というものです。
昔は『土地所有者＝優位な立場』という感覚が強かったです。
そのため『借地人保護』が強く，『有効利用による正当事由（明渡）』は否定される傾向がありました。

（２）『土地の有効活用』強調地代＝IT化社会

しかし，現在では産業・社会構造（人口分布）の変化により『土地所有の優位性』は低くなっています。
『土地さえあれば，自ら事業を行うか貸して不労所得を得る』ということは現在では成り立ちません。

（３）不動産のオーナーの重い税金の負担→有効活用が必須

むしろ，不動産のオーナーは，固定資産税や将来の相続税という『重い負担』が課せられています。
そのため，オーナー側のニーズとして，老朽化した建物を機能の優れた建物に再築し，収益性を改善する必要に迫られています。
貸家を解体し，高層建物・ビルを建築する，という方法が典型です。
有効活用→社会への価値提供，という方向性が期待されているのです。

２　有効活用目的の貸地明渡・正当事由が認められる傾向＋明渡料高額化

時代の流れに伴い『有効利用による正当事由（明渡）』が認められる傾向が強くなっています。
当然，明渡料として経済的負担（借地人への配分）ということが条件とされるのが通常です。
次に，土地の有効利用が正当事由に該当するかどうかを判断した判例を紹介します。
ただ『明渡料で補完する』ことが要求されるのが通常です。
明渡料は高額化する傾向があります。

３　『背景の主張』次第で明渡料高額化が抑制できる

一方で収益改善の根本的背景をうまく裁判官に伝えることができれば高額化を抑制できます。

次に有効利用・高度利用を理由とした『正当事由』の具体例・判例を紹介します。

４　有効利用・高度利用を理由とする正当事由｜肯定された判例

５　有効利用・高度利用を理由とする正当事由｜否定された判例

（１）地主の土地の高度利用計画→正当事由が認められなかった判例

『土地の高度利用』については，古い時代は否定的見解が強かったです（前述）。
また，個別的な事情によって否定されることもあります。

『映画館』が娯楽の中で重要な地位を占めていた，という時代背景がありました。
現在では，インターネッツの爆発的普及→娯楽の超多様化，という社会的事実があります。
この判例の判断は現代では再現性が低くなっています。

６　『借地人の』土地の高度利用計画→正当事由を否定した判例

特殊な事例として『借地人側の』土地有効活用が考慮されたものがあります。

一般的には『借地人が現存建物として使用しない』計画は保護されません。
つまり正当事由を肯定＝明渡を認める，という方向性です。
しかし，このケースでは『借地人の計画を地主が妨害』という関係だと判断されたのです。
そこで『一般論』が逆転した状態と言えます。
さらに違う角度からみると『借地人による，地主の高度利用計画キャンセラー（無効化）』とも言えましょう。