【両手仲介・双方受託｜メカニズム｜矛盾発生・利益相反→裏切り】

あ　基本

仲介業者が双方から受託した場合
→仲介業者は次の義務を負う

い　正当な任務｜抽象論

当事者双方の利益を均しく、かつ最大限に追求・実現する
この目的で条件交渉・調整をする
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ２６５

う　正当な任務｜具体的内容

ア　中立公平に価格査定を行うイ　この価格をもって両者の間に立って取引交渉を適正に行う

え　禁止される交渉方法

当事者の一方の意向を反映した価格について
→これをもって他方と取引交渉すべきではない
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７７

あ　前提事情

同じ仲介業者が当事者双方から受託している

い　構造的ジレンマ発生

一方に対する誠実義務を果たそうとすればするほど
→他方に対する誠実義務を果たせなくなる
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７６

あ　基本

１人の媒介業者が次の任務を遂行すること
→『い・う』の問題点がある
→極めて困難である

い　契約当事者・利益相反

両当事者の利害が相矛盾する（後記※１）

う　仲介業者独自の利益相反

仲介業者自身の利益が相反する（後記※２）
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ２６５

あ　基本

売主・買主（貸主・借主）の間で利害が対立する
典型的な対立する事項は次のものである

い　取引価格

う　取引条件｜例

瑕疵担保免責条項
担保責任期間の短縮の特約
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ２６５

あ　全体構造

仲介業者が双方から受託した場合
→成約して初めて報酬請求権が発生する
＝不成立になれば報酬を取得できなくなる
→成約を強く志向する
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ２６５

い　構造分析

仲介業者は次のことにより大きな利益を得られる
ア　早期の成約コストが大幅に削減できる
イ　報酬獲得成約により大きな報酬を得られる
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７７

仲介業者は早期の成約によって報酬を得たい
当事者の利益よりも自己の利益を優先するおそれは十分にある
現実に適正に取引交渉を適正に行えるかは甚だ疑問である
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７７

あ　基本

双方受託の仲介業者は成約に持ち込む傾向が強い
→そのため、次の手段を用いる傾向がある

い　不正手段｜方針

一方の委託者にとって不利な条件・情報を正確に報告しない
他方の委託者の提示した取引価格で契約締結をするよう強く説得する
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ２６５

う　不正手段｜具体例

ア　売主への説明『そのような取引価格では売れない』と説明する
イ　買主への説明『これ以上安くはならない』と説明する
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７７

あ　前提事情

仲介業者は当事者の状況・内情を熟知している

い　内情｜具体例

ア　資金繰り計画イ　売り急ぎ・買い急ぎの状況ウ　具体的条件の範囲例；最大限譲歩できる取引価格
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ２６５