【少額の賃料滞納の繰り返し・継続による解除の有効性（土地・建物）】

あ　裁判例の要点

土地の賃貸借（借地）
解除を認めた
全体として８年間のうち数回、数か月の滞納と完納が繰り返されていた
今回（最後）は２か月の滞納があったので催告の上、解除した
催告の中で過去の滞納歴の指摘があり、強い口調での催告や警告があった（にも関わらず滞納した）ことが、信頼関係破壊を認める要素となっている

い　滞納・催告・支払の繰り返し

賃借人は、それ以前にも、
①平成８年４月分から同年７月分までの賃料の支払を怠ったため、賃貸人から・・・書面でその支払を催促され、同書面到達後１週間以内に支払がないときは本件賃貸借契約を解除する旨通告され、同書面において、賃借人が同年１月分から同年３月分の賃料を遅滞し、同年５月１６日になってこれを支払っていること（過去の滞納歴）が指摘されているほか、
②平成１２年にも、同年７月分の一部と、同年８月分及び同年９月分の賃料の支払を怠り、賃貸人から・・・書面で、賃借人がこれまでにも何度か賃料の支払を遅滞したことがあり、上記①の催促を受けていることは遺憾である旨の指摘を受けた上、同書面到達後１週間以内の支払を催促され、今後このようなことが続くと次回は内容証明郵便による催告と明け渡しの要求をすることになるなどと警告をされ、以後賃料の支払を遅滞することなく約束を厳守するよう強い口調で申し入れを受けていることが認められるだけでなく、
今回の遅滞についても、賃借人は、平成１４年１１月分の賃料を遅滞した時点で原告から内容証明郵便により、同書面到達後７日以内の支払をきつく催促され、賃料の未払が２か月になったときは、本件賃貸借契約を解除する旨の予告までされていたのに、平成１４年１１月分の賃料を支払わず、続けて同年１２月分の支払もしなかったことが認められるのである。

う　直近の滞納の信頼関係破壊レベル（前提）

本件解除の理由とされた賃料の遅滞は、平成１４年１１月分と同年１２月分の２か月分であり、前記のとおり、賃借人は、賃貸人に対し、平成１４年１１月分から平成１５年２月分までの賃料と遅延損害金を平成１５年２月２０日に提供しており、原告の受領拒絶を受けて同年３月５日にこれを供託しているから、これらの事実だけを取り出すなら、賃借人の上記遅滞をもって賃貸人との信頼関係を破壊するほどに重大な債務の不履行であると評価することはできないと考えられる。

え　トータルでの信頼関係破壊レベル（規範）

賃借人は、賃貸人から再三にわたって書面の送付を受け、賃料の支払を催告されるとともに、背信性を指摘され、本件賃貸借契約の解除があり得ることまで警告されていたにもかかわらず、賃料の支払をせず、
それゆえ賃貸人から本件解除の意思表示をされるに至っていることを考えれば、たとえ今回の賃料の遅滞が２か月分にすぎないとしても、原告との信頼関係を破壊するに足りる背信的なものであると評価せざるを得ない。
※東京地判平成１６年２月２３日

あ　裁判例の要点

土地の賃貸借（借地）
解除を認めた
賃貸期間　６７年間
最後の５年間は２か月分程度の賃料の滞納が継続していた（解消されなかった）
解除の意思表示の時点での滞納は１か月分の賃料にとどまっていた
滞納期間中、賃貸人は賃借人に、たびたび督促していた

い　解除後の滞納相当額の支払の影響

賃借人が平成１８年９月に１０か月分の賃料に相当する金員を支払い、賃貸人がこれを受領したことにより、賃料の滞納が一応解消されたということができるとしても、賃借人が支払をしたのは原告が本件訴訟を提起した後であって、これにより賃貸人と賃借人の間の信頼関係が回復されたとみることは困難である。

う　解除の有効性（信頼関係破壊）の判断

賃料の支払は賃借人の基本的な義務であるところ、賃借人、２か月分程度とはいえ、約５年もの間にわたり、賃料の遅滞を継続しており、しかも、賃貸人が度々催促したにもかかわらず、これが解消されなかったことからすると本件における債務不履行が軽微なものであるとはいい難い。
・・・
以上によれば、賃借人に本件賃貸借契約上の賃料支払義務の不履行があると認められ、かつ、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されていないと解すべき特段の事情があるということはできないから、本件賃貸借契約は、本件催告書による契約解除の意思表示により、・・・解除されたと判断するのが相当である。
※東京地判平成１９年３月８日

あ　裁判例の要点

土地の賃貸借（借地）
解除を認めなかった
約３年間に、１、２月分の賃料滞納が多く繰り返されたが、最後は完納に至り、それが１年近く続いている
借地上のは住居兼店舗である
賃貸期間は５２年に達している

い　滞納の繰り返し

賃借人は、平成１５年８月分から同年１２月分（５か月分滞納）までの滞納額と平成１６年１月分の賃料を平成１５年１２月２５日に支払い、
また、平成１６年４月２３日、同年２月分から同年５月分までの４か月分の賃料を・・・支払い（３か月分滞納）、
さらに、平成１７年２月２５日、平成１６年５月分から平成１７年２月分までの賃料を（１０か月分滞納）、
平成１７年６月２２日、同年３月分から同年６月分までの賃料を（４か月分滞納）、
平成１７年７月２５日、同年７月分の賃料を（１か月分滞納）それぞれ供託し・・・
平成１７年１０月７日、同年８月分、同年９月分の賃料を（２か月分滞納）振込送金し、
平成１７年１０月１２日、同年１０月分、同年１月分の賃料を（２か月分滞納）振込送金したものであって、
平成１７年１１月分以降の賃料については、期限を徒過することなく支払を継続しているものである。

う　建物収去を避けたい事情

賃借人の父の代の昭和３３年ころから本件土地を賃借し、その上に建物を建築して住居兼呉服店として使用してきたものであり、本件建物に建て替えられてからも既に４０年以上が経過していること、賃借人は、現に本件建物を住居兼呉服店として使用するとともに着付け教室の開催もしているものである。

え　解除の有効性（信頼関係破壊）の判断

以上の諸事情に照らせば、確かに被告には、多数回にわたる賃料の支払遅滞等、本件賃貸借契約における信頼関係を損ねかねない事由があったことは否定できない。
しかし、その後の賃料支払の状況に照らせば、本件賃貸借契約における賃貸人と賃借人の信頼関係が完全に破壊されたものとして、原告による解除の意思表示を有効と認め、被告が住居兼呉服店として長年にわたり使用してきた本件建物を収去して本件土地を明け渡すべきものとまで認めることは相当でないというべきである。
※東京地判平成１８年１２月２０日