【定期借家における賃料改定特約（賃料増減額請求権を排除する特約）】

１　定期借家における賃料改定特約（賃料増減額請求権を排除する特約）
２　賃料改定特約の排除の適用除外
３　有効となる賃料改定特約の具体例
４　無効となる賃料改定特約の具体例
５　賃料不改定特約＋改定を認める特約の有効性
６　賃料不改定特約＋協議による改定を認める特約の有効性

１　定期借家における賃料改定特約（賃料増減額請求権を排除する特約）

定期借家と普通借家とで異なる扱いとなるものの１つに，賃料改定特約の有効性があります。
本記事では，定期借家における賃料改定特約について説明します。

２　賃料改定特約の排除の適用除外

まず，普通借家では，賃料増減額請求は強く保護されています。増額を否定する特約以外の（賃料の増減額に関する）規定は無効となります。
しかし，定期借家にはこのルールは適用されません。つまり，賃料増減額を否定する特約も有効となるのです。

３　有効となる賃料改定特約の具体例

定期借家では賃料の増減額に関する特約が有効となります（前記）。有効となる特約にはいろいろなバリエーションがあります。単純に賃料の金額を動かさないというものもあれば，一定の割合や特定の指標によって賃料の金額を動かす（増減させる）というものもよくあります。

４　無効となる賃料改定特約の具体例

賃料に関する特約の定め方によっては，当事者が想定しない解釈がなされてしまうこともあります。
具体的には，当事者の協議で賃料を定める，という内容の特約です。結果的に賃料増減額は可能（排除していない）という扱いになってしまいます。

５　賃料不改定特約＋改定を認める特約の有効性

以下，複数の条項（特約）の組み合わせの解釈が問題となった具体的事案（裁判例）を紹介します。
まず，賃料を改定しないという条項と，これとは別に，一定期日以降は協議して賃料を改定できるという条項を設定した事案です。
裁判所は，この期日以降には賃料増減額請求を認めるものであると解釈しました。

６　賃料不改定特約＋協議による改定を認める特約の有効性

賃料を改定しないという条項と，これとは別に，協議が成立した『場合』に賃料を改定するという条項を設定した事案です。
あくまでも協議が成立した『場合』だけに賃料が変動するのであり，協議が成立しない限りは変動しないと読めます。
そこで裁判所は，賃料を改定しないという特約を有効と認めました。
前記の２つの事案（裁判例）と比べると，条項（特約）の中に『（協議が成立した）場合』という言葉が入っているところが結論の違いにつながったと思えます。

本記事では，定期借家における賃料改定特約について説明しました。
実際には，細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論は違ってきます。
実際に定期借家の賃料の金額に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。