1 地積測量図の意味と境界の特定における有用性
2 地積測量図が法務局に保管されるプロセス
3 地積測量図の2つの意義
4 地積測量図の誤差の限度
5 境界の特定における地積測量図の一般的な有用性
6 地積測量図の作成時期による手法の違い
7 地積測量図の作成時期による精度の違い
8 基点の有無による精度の違い
9 地積測量図の精度を回復する工夫

1 地積測量図の意味と境界の特定における有用性

法務局に地積測量図が保管され,写しを取り寄せることができます(公表されています)。地積測量図は,境界を特定する判断材料としてとても有用です。
詳しくはこちら|境界の位置を判断(特定)する事情ごとの判断基準と判断材料(立証方法)
本記事では,地積測量図の意味と境界の特定にどの程度役立つか,ということについて説明します。

2 地積測量図が法務局に保管されるプロセス

地積(登記上の土地の面積)に変更が生じるような登記申請の際には,測量図を添付します。この測量図を地積測量図と呼びます。地積測量図は法務局(登記所)に永久に保管されます。

<地積測量図が法務局に保管されるプロセス>

あ 登記申請における実測図の添付

地積の変更を伴う登記申請書には原則として250分の1の縮尺の実測図(地積測量図)を添付することとされている
※不動産登記規則77条4項
※不動産登記事務取扱手続準則97条2項

い 提出された地積測量図の保存

地積測量図は登記所に永久保存する
(閉鎖後30年間)
※不動産登記規則28条13号

う 現況測量図(参考)

登記所に保管された地積測量図ではない一般的な測量図について
地積測量図と区別するために実況測量図と呼ぶことがある

3 地積測量図の2つの意義

地積測量図には,面積を明確にする機能と,現地に境界(の位置)を再現する機能があります。この点,法14条地図(や公図)は,図面の中に長さが入っていないので面積も境界の位置も大雑把です。

<地積測量図の2つの意義>

あ 面積積算機能

地積表示に間違いがないことを明らかにする

い 現地特定機能

登記された1筆の土地の現地における特定を可能にする
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p283

4 地積測量図の誤差の限度

前記のように,地積測量図は,正確な面積や境界(の位置)を記録するものなので,高い精度が求められます。そこで,誤差の限度が決められていて,ルール条高い精度が保たれるようになっているのです。

<地積測量図の誤差の限度>

あ 法14条地図と同一

法14条地図がある場合
→地積測量図の誤差は法14条地図の誤差と同一の限度とする
※不動産登記事務取扱手続準則97条1項

い 他の誤差の基準

法14条地図が存在しない場合
→一定の限度が規定されている
※不動産登記事務取扱手続準則97条1項ただし書,25条4項

5 境界の特定における地積測量図の一般的な有用性

地積測量図は高い精度で作られているので,一般的に,土地の境界を特定するための材料(資料)として有用です。

<境界の特定における地積測量図の一般的な有用性>

あ 作製プロセス

地積測量図は,隣接地所有者との境界確認手続を経た上,現地に臨んで実際に測量した成果である

い 有用性(信頼性)

地図に準ずる図面よりもはるかに境界確認として有効である
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p289

6 地積測量図の作成時期による手法の違い

一般論としては,地積測量図の精度は高いのですが,実際には精度の低いものもあります。
特に注意しなければならないのは作成時期です。測量技術(というより測量の方法)の進歩もありますが,登記に関するルールも時代によって大きく進歩しています。また,不動産の価値や社会的な(関係者全体の)関心,考え方も時代によって大きく変わっています。

<地積測量図の作成時期による手法の違い>

あ 昭和35年

ア 全体的な状況
昭和35年に表示登記の制度が発足した
当時は地価が安く,土地所有者や不動産業者はもとより,土地家屋調査士や登記官においても,土地の境界に対する考え方がおおらかであった
土地の表示に関する登記の理論も確立していなかった
→隣接地所有者の立会を求めて土地の境界を確認した後に測量するということが必ずしも励行されていなかった
=登記申請人の指示のみによって測量した成果に基づき作製されたものもある
イ 測量の方法
図解法(平板法)が一般的であった
測量誤差に対する考え方は厳格ではなかった
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p291

い 昭和52年(以降)

地積測量図に境界標or近傍の恒久的地物との位置関係を記載することが求められるようになった

う 平成5年(以降)

境界標or近傍の恒久的地物との位置関係の記載が義務付けられた
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p291

え 現在

測量の方法について
数値法(トランシット法)が主流である
高い精度の測量結果が得られる
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p291,292

7 地積測量図の作成時期による精度の違い

前記のように,同じ地積測量図というタイトルの図面であっても,時代によって精度が大きく異なります。昭和52年の前後で大きく精度が変わりました。

<地積測量図の作成時期による精度の違い>

あ 昭和52年以前の作成時期

現地測量を省略したものもある
土地家屋調査士が規格に則った真正な地積測量図を作成したにも関わらず,法務局に対しては公図への記入がしやすいように分筆線を故意に変形させた地積測量図が提出されている例も多い
これに基づいて直ちに境界を確認することができないこともある
※寳金敏明『境界の理論と実務』日本加除出版2009年p125
※大阪地裁民事事実認定研究会編『 判例からみた書証の証拠力』新日本法規出版2015年p424

い 昭和52年以降の作成時期

昭和52年10月改正後の現地特定機能は飛躍的に強化された
※寳金敏明『境界の理論と実務』日本加除出版2009年p122

8 基点の有無による精度の違い

地積測量図の内容として,現在では当然,基点が含まれます。動かない地点(基点)を元にして境界の位置を記録しています。そこで,後から基点を元にして境界の位置を再現(復元)できます。当たり前のように感じますが,古い時代には基点を記載せずに地積測量図を作成していました。
当然,基点の記載がない地積測量図は正確性が低く,境界の特定に役立たない傾向が強いです。

<基点の有無による精度の違い>

境界標or近傍の恒久的地物との位置関係の記載がない場合
→地積測量図に基づいて境界を復元することができない
仮に正しい境界に基づいて作成されたものであっても有用ではない
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p291

9 地積測量図の精度を回復する工夫

ところで,地積測量図には,作成者を明記するルールがあります。そこで,精度が低い地積測量図であっても,作成者の協力があれば,精度を高めることができる場合もあります。要するに,作成者が境界の位置を特定できるような資料を保管していたというようなケースです。

<地積測量図の精度を回復する工夫>

可能であれば,作製者に当時の状況を確認し,資料や記憶に基づいて復元してもらうことが望ましい
※新井克美著『公図と境界』テイハン2005年p292

本記事では,地積測量図の意味や境界の特定に役立つ程度(精度)について説明しました。
実際には,個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に土地の境界についての問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。