1 積水ハウスvs地面師事件の内容
2 地面師業務の変遷と発展(前提)
3 積水ハウスvs地面師事件の登記上の記録
4 積水ハウスによる経緯の公表
5 報道による地面師の手口
6 不正な登記申請に関する事情
7 本登記が実行されなかった理由の想定
8 なりすましを見抜けた可能性や方法(概要)

1 積水ハウスvs地面師事件の内容

平成29年に,積水ハウスが,詐欺集団である,いわゆる地面師から土地を購入し,結果的に63億円を払ったけど土地を取得できないことになってしまいました。
このケースは,不動産の取引一般にひそむ,だまされるリスクの典型例として,不正を見抜いて被害を予防するために参考となるものです。
本記事では,積水ハウスが地面師にひっかかってしまったケースの内容を説明します。

2 地面師業務の変遷と発展(前提)

最初に,地面師(詐欺師)の一般的な手口は時代とともに変化しています。これについて押さえておきます。
過去の地面師は,登記情報のマスター(原本)であるバインダーにファイルされた紙自体に不正な記入を加えるという手口を使っていました。つまり,地面師自身を登記上の所有者にしてしまうというものです。
現在は,登記情報は紙として記録されているわけではありません。サーバー上のデータです。そこで,原本の情報自体を不正に変える手法は使えません。
そこで,登記上の所有者(真の所有者)になりすますという方法をとることになります。なりすましのための手口は大きく2つの業務に分けられます。所有者を演じる(なりすます)仕事と本人確認資料の偽造や不正な取得です。

<地面師業務の変遷と発展(前提)>

あ 法改正の影響

不動産登記制度が『バインダー方式』から『電子化』された
それとともに地面師の業務スタイルも変化した

い 古典的地面師

バインダーの用紙の入れ替えを行う
→『登記上の所有者』を自身(地面師)にする
バインダー用紙への印字や押印の技術に発展がみられた

う 現行地面師

『登記上の所有者』になりすます
バックヤードと演者の業務分担が発展してきている
ア バックヤード(偽造チーム)
身分証明書(資料)を偽造する
近年では偽造技術が向上(発展)してきている
イ 演者(演技チーム)
所有者やその他の関係者になりすます演技をする
紹介者(コンサルタント)や弁護士役も編成に加わるという発展がある

3 積水ハウスvs地面師事件の登記上の記録

この不動産取引について,登記上の記録や報道された内容などを時間の経過順に整理します。
大雑把にいえば,中継をはさんだ土地の売買です。これ自体は珍しいものではありません。法的には買主たる地位の状態で登記をします。
この後,代金の支払と引き換えに登記を移転させることになります。
ここで,だまされたことが発覚します!積水ハウスが代金を支払った後に,法務局で登記されない状態になったのです。
要するに,この取引に土地の所有者が関与していなかったことが発覚したのです。
結局,積水ハウスは約63億円を騙し取られたと報道されています。

<積水ハウスvs地面師事件の登記上の記録>

あ 平成2年4月19日受付

昭和50年12月相続による所有権移転登記(甲区1番)
所有者=A

い 平成29年4月24日受付(連件・※1)

所有権移転請求権仮登記(甲区2番)
原因=同日付売買予約
A→I社(買主たる地位)

う 平成29年4月24日受付(連件・※2)

所有権移転請求権の移転請求権仮登記(甲区2番付記1号)
原因=同日付売買予約
I社→積水ハウス(買主たる地位の買主たる地位)

え 代金の支払(登記外)

売買代金の一部の支払が行われたと思われる
(4月の売買契約締結時点で手付金として15億円が支払われたという報道情報がある)

お 平成29年6月1日登記申請・残金決済(登記外・※3)

『ア・イ』の登記申請と残金支払(決済)が行われた
ア 『い・う』の仮登記の本登記(所有権移転登記)申請
イ 残金のうち大部分の支払
(所有権移転の登記申請の時点で48億円が支払われたという報道情報がある)

か 平成29年6月9日登記申請の却下(登記外)

登記申請の書類に偽造のものがあったことが発覚し,登記申請が却下された

き 平成29年6月24日所有者A死亡
く 平成29年7月4日受付

『き』の相続による所有権移転登記(甲区3番)
所有者(相続人)=B・C

け 平成29年7月25日受付

2番付記1号所有権移転請求権仮登記の移転請求権仮登記の抹消(甲区4番)
原因=平成29年6月13日解除
積水ハウス→I社

なお,甲区2番のI社の仮登記は残ったままになっています(平成30年11月26日時点)。
この仮登記に真の権利者が関与していなかったとすれば,I社の仮登記は後から訴訟で抹消されることになるはずです。

4 積水ハウスによる経緯の公表

この地面師事件について,積水ハウスが経緯などを公表しています。重要な部分を紹介します。要するに,本人確認を書面に頼ったということを指摘しています。
パスポートは偽造されていて,公正証書自体は公証人が作成したという意味では真正でしたが,実は所有者になりすました別人が公証人に依頼したものであったようです。

<積水ハウスによる経緯の公表>

あ タイトル・日付

『分譲マンション用地の取引事故に関する経緯概要等のご報告』
平成30年3月6日
積水ハウス株式会社

い 被害を防止できなかった原因

2.本件の被害を防止できなかった原因について
①購入決定までの問題点
A氏のパスポート公正証書等による書面での本人確認を過度に信頼し切って、調査が不十分な状況で契約を進めてしまいました

う 再発防止に向けて

4.再発防止に向けて
本件を防げなかった直接の原因は、管轄部署が本件不動産の所有者に関して書面での本人確認に頼ったことにあります。ただ、司法書士も本物と信じたという偽造パスポートや公正証書等の真正な書類が含まれていたという地面師側の巧妙さもあり、(略)

え ソース

外部サイト|積水ハウス|分譲マンション用地の取引事故に関する経緯概要等のご報告

5 報道による地面師の手口

積水ハウスが公表したもの以外にも,いろいろな事実が報道されています。
印鑑証明書も,なりすましが不正に役所に申請して,役所が(なりすましに気づかずに)作成したものであるようです。
買主は対象の不動産に赴いて内見を行っていました。しかし,(自称)所有者は立ち会わず,代わりに本物の弁護士が立ち会っていたようです。
結局,本物の公証人,役所,弁護士がなりすましに気づかなかったために結果的に騙すことを手伝ったことになったといえます。

<報道による地面師の手口>

あ 身分確認資料

パスポートを偽造して,これを元に印鑑証明書を不正に取得した
詳しい情報は公表されていない
規模(犯罪により得る金銭)が莫大なので,多額のコストをかけたと思われる
→精巧な偽造であり,資料の偽造(自体)を見抜ける可能性は低かったと予測される

い 取引の経緯

多くの者が対象不動産の取得を願望し,所有者が拒絶し続けていた経緯がある
→『売却すること』自体が不自然であり,『疑念を抱かせる』状況であったといえるかもしれない

う 内見の状況

(地面師が依頼した本物の)弁護士が内見に立ち会った
自称売主は内見に立ち会っていない
→仮に自称売主が対象不動産を訪問すれば近隣住民にばれる可能性があった
※各メディアの報道

6 不正な登記申請に関する事情

後になって,I社や積水ハウスの登記には真の所有者が関与していない不正なものであることが判明したのです。
なぜ,不正な登記申請ができたのか,つまり,不正が発覚しなかったのか,という疑問があります。これについては,地面師偽造した所有者名義のパスポートを利用して役所作成の(形式的には真正な)印鑑証明書を取得したのであれば理解できます。
なお,登記済権利証も偽造したのか,それとも紛失したことにして,司法書士が本人確認情報を作成する方式をとったのかは不明です。
最初の仮登記は受理して実行されて,次の(仮登記の)本登記の申請は実行されなかったという違いの理由も明確には分かりません。

<不正な登記申請に関する事情>

あ 判明している事情

所有者名義の印鑑証明書とパスポートが使われた
偽造したものor不正に取得したものである
印鑑証明書は登記申請の添付書面として使われた

い 判明していない事情

2回の登記申請(前記※1,※2と※3)において
真正な登記済証が使われたかどうか
司法書士が行った調査の詳しい内容
1回目の登記申請が実行された理由

7 本登記が実行されなかった理由の想定

前記のように,本登記の方は実行されなかったのですが,この理由として考えられる事情の1つとして,『不正登記防止申出』があります。
仮登記がなされた後に所有者(やその親族)が気づき,すぐに法務局に不正登記防止申出を提出したという仮説です。
この申出をした場合には,積水ハウスなどが本登記の申請をした時点で法務局から(真の)所有者に連絡することになるのです。

<本登記が実行されなかった理由の想定>

あ 不正登記防止申出の可能性

真の所有者が『不正登記防止申出』を行った可能性が考えられる

い 不正登記防止申出の効果

『あ』の申出がなされた後に,当該物件について登記申請がなされた場合
→申請人以外が申請していると疑う状況であることになる
→登記官から申請人への出頭要請などによる確認をすることになる
※不動産登記法24条1項
※不動産登記事務取扱手続準則(通達)33条1項2号,35条

8 なりすましを見抜けた可能性や方法(概要)

以上の内容は,積水ハウスvs地面師事件の内容として公表された情報でした。
これらを前提として,なりすましを見抜けた,つまり,被害を回避することができなかったのか,どのような方法をとれば見抜けたのか,という疑問が生じます。これについては,別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|積水ハウスvs地面師事件でなりすましを見抜けた可能性や方法

なお,本記事では,読みやすさを優先させるために,厳密な表記・表現を省略しています。あくまでも登記簿や報道の内容から判明している,あるいは予想される事情をまとめたものです。
本記事では,積水ハウスが地面師にだまされた事件について説明しました。
似ている事件は多くありますが,個別的な事情によって法的扱いが変わります。
実際に不正な取引や登記に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。