【積水ハウスvs地面師事件の内容（登記や報道による情報の集約）】

１　積水ハウスvs地面師事件の内容
２　地面師業務の変遷と発展（前提）
３　積水ハウスvs地面師事件の登記上の記録
４　積水ハウスによる経緯の公表
５　報道による地面師の手口
６　不正な登記申請に関する事情
７　本登記が実行されなかった理由の想定
８　なりすましを見抜けた可能性や方法（概要）

１　積水ハウスvs地面師事件の内容

平成２９年に，積水ハウスが，詐欺集団である，いわゆる地面師から土地を購入し，結果的に６３億円を払ったけど土地を取得できないことになってしまいました。
このケースは，不動産の取引一般にひそむ，だまされるリスクの典型例として，不正を見抜いて被害を予防するために参考となるものです。
本記事では，積水ハウスが地面師にひっかかってしまったケースの内容を説明します。

２　地面師業務の変遷と発展（前提）

最初に，地面師（詐欺師）の一般的な手口は時代とともに変化しています。これについて押さえておきます。
過去の地面師は，登記情報のマスター（原本）であるバインダーにファイルされた紙自体に不正な記入を加えるという手口を使っていました。つまり，地面師自身を登記上の所有者にしてしまうというものです。
現在は，登記情報は紙として記録されているわけではありません。サーバー上のデータです。そこで，原本の情報自体を不正に変える手法は使えません。
そこで，登記上の所有者（真の所有者）になりすますという方法をとることになります。なりすましのための手口は大きく２つの業務に分けられます。所有者を演じる（なりすます）仕事と本人確認資料の偽造や不正な取得です。

３　積水ハウスvs地面師事件の登記上の記録

この不動産取引について，登記上の記録や報道された内容などを時間の経過順に整理します。
大雑把にいえば，中継をはさんだ土地の売買です。これ自体は珍しいものではありません。法的には買主たる地位の状態で登記をします。
この後，代金の支払と引き換えに登記を移転させることになります。
ここで，だまされたことが発覚します！積水ハウスが代金を支払った後に，法務局で登記されない状態になったのです。
要するに，この取引に土地の所有者が関与していなかったことが発覚したのです。
結局，積水ハウスは約６３億円を騙し取られたと報道されています。

なお，甲区２番のI社の仮登記は残ったままになっています（平成３０年１１月２６日時点）。
この仮登記に真の権利者が関与していなかったとすれば，I社の仮登記は後から訴訟で抹消されることになるはずです。

４　積水ハウスによる経緯の公表

この地面師事件について，積水ハウスが経緯などを公表しています。重要な部分を紹介します。要するに，本人確認を書面に頼ったということを指摘しています。
パスポートは偽造されていて，公正証書自体は公証人が作成したという意味では真正でしたが，実は所有者になりすました別人が公証人に依頼したものであったようです。

５　報道による地面師の手口

積水ハウスが公表したもの以外にも，いろいろな事実が報道されています。
印鑑証明書も，なりすましが不正に役所に申請して，役所が（なりすましに気づかずに）作成したものであるようです。
買主は対象の不動産に赴いて内見を行っていました。しかし，（自称）所有者は立ち会わず，代わりに本物の弁護士が立ち会っていたようです。
結局，本物の公証人，役所，弁護士がなりすましに気づかなかったために結果的に騙すことを手伝ったことになったといえます。

６　不正な登記申請に関する事情

後になって，I社や積水ハウスの登記には真の所有者が関与していない不正なものであることが判明したのです。
なぜ，不正な登記申請ができたのか，つまり，不正が発覚しなかったのか，という疑問があります。これについては，地面師は偽造した所有者名義のパスポートを利用して役所作成の（形式的には真正な）印鑑証明書を取得したのであれば理解できます。
なお，登記済権利証も偽造したのか，それとも紛失したことにして，司法書士が本人確認情報を作成する方式をとったのかは不明です。
最初の仮登記は受理して実行されて，次の（仮登記の）本登記の申請は実行されなかったという違いの理由も明確には分かりません。

７　本登記が実行されなかった理由の想定

前記のように，本登記の方は実行されなかったのですが，この理由として考えられる事情の１つとして，『不正登記防止申出』があります。
仮登記がなされた後に所有者（やその親族）が気づき，すぐに法務局に不正登記防止申出を提出したという仮説です。
この申出をした場合には，積水ハウスなどが本登記の申請をした時点で法務局から（真の）所有者に連絡することになるのです。

８　なりすましを見抜けた可能性や方法（概要）

以上の内容は，積水ハウスvs地面師事件の内容として公表された情報でした。
これらを前提として，なりすましを見抜けた，つまり，被害を回避することができなかったのか，どのような方法をとれば見抜けたのか，という疑問が生じます。これについては，別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜積水ハウスvs地面師事件でなりすましを見抜けた可能性や方法

なお，本記事では，読みやすさを優先させるために，厳密な表記・表現を省略しています。あくまでも登記簿や報道の内容から判明している，あるいは予想される事情をまとめたものです。
本記事では，積水ハウスが地面師にだまされた事件について説明しました。
似ている事件は多くありますが，個別的な事情によって法的扱いが変わります。
実際に不正な取引や登記に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。