【土地売買後の脅迫的暴言をはく隣人の発覚と売主の責任（肯定裁判例）】

＜当事者と土地の売買契約締結＞

あ　当事者

売主A
買主B

い　土地の売買契約締結

土地の売買契約が締結された
売買代金＝５１７０万円
近隣住民に関する問題は説明されていなかった

う　建物の建築請負契約締結

Bは会社Cに建物の建築工事を発注した
BとCの代表者Dは一緒に，近隣に挨拶回りをした

＜隣人との話し合いと脅迫の状況＞

あ　隣人からの接触スタート

隣家の住人Eはその日の夜，Dに電話した
Eは脅迫的な口調で『い』のように話した

い　脅迫的セリフ

事前に施工者として，図面を持って説明に来るのが筋だろう
明日の午前９時３０分までに来い

う　建築予定建物の説明

BとDは２回E宅を訪れた
建築確認を受けた建物の設計図面を示して説明した
木造２階建て，建築面積５４．７平方メートル，高さ７．２８９ｍの建物

え　隣人の怒りと脅迫

Eは，日影がＡ宅の建物の縁側に届くなどとして怒った
EはBに対して『ばか野郎』などと繰り返し怒鳴りつけた
Eは『お』のような脅迫的で威圧的な暴言を並べ立てた
Eは設計変更を強く迫った

お　脅迫的・威圧的な暴言内容

法律も区の判断もどうでもいい
自分の家の縁側に影がかからないことがすべてだ
この図面はインチキだろう
俺をだまそうとしているのだろう
若い奴らが動くぞ
俺は有名な右翼だ
俺はおまえのようなやつを殺したことがある
こんな家を建てさせてやらない
これでは絶対許さない
建築士の馬鹿野郎，何もわかっていない
俺の家に影がかかるのは許さない

＜買主の畏怖と建築断念＞

あ　情報収集

Bは，警察署，近隣住民，建築会社などからEに関する情報を入手した
Bは『い』のように考えて畏怖した

い　買主の畏怖の内容

Eが暴力団関係者である可能性がある
Eの意向を無視して建物の建築を強行すれば，Eやその意を受けた者から，どのような危害を加えられるかも知れない

う　建物建築の断念

Bは，建物の建築を断念した
敷地部分は，その後も更地のままとなっている

＜買主の提訴と請求内容＞

あ　提訴

買主Bは売主Aを被告として提訴した

い　請求の内容

ア　説明義務違反（債務不履行） 解除・損害賠償請求
イ　瑕疵担保責任 解除・損害賠償請求

＜裁判所の判断（※１）＞

あ　説明義務違反（否定）

売主Aは瑕疵（い）の存在を積極的に買主Bに告知する義務を負わない
説明義務違反の債務不履行はない

い　心理的瑕疵（肯定）

脅迫的言辞をもって建物建築を妨害する者が隣地に居住している
一般人に共通の重大な心理的欠陥があるといえる

う　目的達成の可否（否定）

ア　法的手続による紛争解決の可能性 Eとのトラブルの解決の選択肢として次のようなものが考えられる
・刑事手続
・民事的な保全処分
・民暴対応に慣れた弁護士による任意の交渉や調停などの手続
イ　譲歩による紛争解決の可能性 Eの居住建物に影がかからなければ敷建物建築は可能である
予定を変更してそのような建物を建築することは可能である
ウ　まとめ この瑕疵により売買契約の目的を達することができないとはいえない
→瑕疵担保責任としての解除は認めない

え　瑕疵担保責任としての損害賠償

瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求を認める

＜賠償する損害の算定＞

あ　差額説

損害額の算定について
心理的瑕疵（前記※１）が存在することによる減価相当額とする

い　減価率

瑕疵の存在による宅地の減価率について
→１５％である

う　賠償額

売買代金の１５％
＝７７５万５０００円
売主Aに，この金額の賠償責任を認めた
※東京高裁平成２０年５月２９日
（原審＝東京地裁平成１９年１２月２５日）