【瑕疵担保責任免除特約の有効性】

＜瑕疵担保責任免除特約の効力（条文規定）＞

あ　前提事情

瑕疵担保責任を免除する特約が合意されていた

い　原則

買主は瑕疵担保責任の追及はできない

う　例外（※１）

『ア〜ウ』のいずれかに該当する場合
→瑕疵担保責任免除特約は無効である
ア　知りながら告げなかった事実イ　売主が第三者のために権利を設定したウ　売主が第三者に権利を譲り渡した ※民法５７２条

＜特殊事情による担保責任免除特約の無効化＞

あ　基本的事項

条文規定上の例外（前記※１）以外にも
特殊事情により免除特約が無効となることがある
無効となる理論には『い・う』がある

い　事実認定上の特別処理

『売主が瑕疵を知っていた』と推認する
→『知りながら告げなかった事実』として
民法５７２条を『適用』する（後記※２）

う　法解釈上の特殊処理

売主が瑕疵を知らなかったことに『重過失』を認める
→『瑕疵を知らない』ので，民法５７２条には該当しない
→民法５７２条を『類推適用』する（後記※３）

＜『知っていた』推認による無効化事例（※２）＞

あ　事案

土地の売買が行われた
瑕疵担保責任を負う場合を一定事由に限定する特約があった
地中に埋設物が存在した
埋設物＝隣地使用者と共用共有の浄化槽・生活排水管など

い　裁判所の判断

『隠れた瑕疵』に該当する
『売主が浄化槽が隣地所有者との共有共用であった事実を知っていた』ものと推認できる
売主はそれを売買契約締結時に買主に告げなかった
売主は責任を免れることができない
※民法５７２条
※東京地裁平成１６年１０月２８日

＜重過失への類推適用による無効化事例（※３）＞

あ　事案

住宅建設用の土地の売買が行われた
担保責任免除特約があった
地中にコンクリートなどが埋設されていた
売主はこのことを知らなかった

い　裁判所の判断

『隠れた瑕疵』に該当する
売主には悪意と同視すべき重大な過失がある
民法５７２条を類推適用する
→売主は担保責任免除特約の効力を主張できない
※東京地裁平成１５年５月１６日