【利回り法の試算の修正方法の種類全体】

１　利回り法の試算の不合理性の修正方法の種類

利回り法は継続賃料の試算手法の１つです。
詳しくはこちら｜利回り法の基本（考え方と算定式）
本記事では，利回り法の試算の中で行う修正について説明します。
修正する方法にはいくつかのバリエーションがあります。

利回り法による継続賃料の妥当性が低い場合
→修正の方法は『い〜お』の種類がある

複数の試算賃料の比重の設定に反映させる（後記※１）

継続賃料賃料利回り（率）を修正する方法
鑑定評価基準に沿う方法である
※鑑定評価基準『第７章第２節Ⅲ２（２）２』
詳しくはこちら｜利回り法の試算の利回り率レベルでの修正

基礎価格としての底地価格を算出する過程において修正する
具体的内容＝基礎価格は土地の収益還元価格とする

別個独立した項目で修正する
→賃料額のレベルで調整するものである
詳しくはこちら｜利回り法における特殊事情の賃料額レベルでの反映（増改築拒否など）
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５６

総合方式では，複数の試算賃料を調整します。
当然，利回り法の不合理性を回避する修正の趣旨も含まれます。

継続賃料利回りの把握は困難である
→継続賃料利回りは総合比較考量項目による補正を行わない
＝実績賃料利回りを適用する
→各試算賃料の調整過程で補正（調整）する
＝試算賃料の比重の設定に反映させる
※賃料評価実務研究会『賃料評価の理論と実務〜継続賃料評価の再構築〜』住宅新報社ｐ９０