1 オーナー破産|賃貸借の終了事由
2 破産管財人による『履行/解除』の選択|賃貸借が対象外がほとんど
3 管財人による『履行or解除』の選択
4 賃貸借の『履行請求』→任意売却→賃貸借が優先=退去しなくて良い
5 賃借人からの『履行/解除の選択』はできない|『催告』は可能
6 任意売却→新所有者に『賃貸借・敷金』が承継される

1 オーナー破産|賃貸借の終了事由

(1)対抗要件のタイミングで『優劣』が決まる

建物の賃貸借において,オーナーが破産した場合『賃貸借契約が存続するか』が問題になります。
これについては『対抗要件』で決まります。

<オーナーの破産vs建物賃借人の『対抗関係』>

あ 破産管財人による競売

『破産開始決定』よりも『賃借人への建物の引渡』が先であれば『賃貸借存続』

い 抵当権者による競売

『抵当権設定登記』よりも『賃借人への建物の引渡』が先であれば『賃貸借存続』

う 任意売却

『売却による所有権移転登記』よりも『賃借人への建物の引渡』が先であれば『賃貸借存続』

(2)対抗要件は『賃借権登記』と『引渡』がある;借地では『建物所有権登記』

正確には『引渡』でなくて『賃借権の登記』でも同じです。
ただし,実務上は『賃借権の登記』が使われることはほとんどありません。
ちなみに『借地』の場合は『建物所有権の登記』が土地賃貸借の対抗要件になります。

(3)『賃貸借』の対抗要件が『劣後』の場合は『賃貸借終了』となる

以上の『賃貸借存続』に当てはまらない場合は,結果的に『賃貸借は終了』となります。
具体的には次のような手続により終了となります。

<賃貸借契約の終了|典型例>

あ 競売→競落人(新所有者)が明渡請求を行った場合

この時点で(賃貸人の)履行不能→賃借人から賃貸人に『解除通知』→終了

い 破産管財人が『双方未履行の双務契約』の『解除』を行った場合

※破産法53条

2 破産管財人による『履行/解除』の選択|賃貸借が対象外がほとんど

(1)破産管財人による『履行/解除の選択』という制度

オーナーについての破産手続が始まった場合,破産管財人が財産全般の管理を行ないます。
賃貸借契約に関しては『継続する/解除する』を選択する手続があります。
『履行/解除の選択』と呼ばれるものです。
賃借人の立場からは『解除されるかもしれない』という非常に不安な制度です。

(2)不動産の賃貸借は『履行/解除選択』の対象となる場合・ならない場合

しかし実際には『不動産の賃貸借』については『履行/解除の選択』の対象外となることがほとんどです。
『賃貸借に対抗力がある場合』は対象外=管財人が解除できない,とされています(破産法56条)。
ここで『賃借人が対抗力を取得した時期』によって扱いが異なります。

<賃借人の対抗力取得時期vs管財人の『履行/解除選択』>

賃借人の対抗力取得時期 履行/解除選択の対象となるか
破産手続開始決定『前』 対象とならない
破産手続開始決定『後』 見解が別れる(統一的見解なし)

次に,破産手続開始決定『後』に賃貸借の対抗要件が備わった,という場合の扱いをまとめます。

<『破産手続開始決定後』に賃貸借の対抗要件を取得した場合>

あ 複数の見解のまとめ
賃借人の主観 具体例 方向性
賃借人が『善意』 オーナーの経済力悪化を知らなかった 保護される=解除の対象外
賃借人が『悪意』 オーナーの経済力悪化を知って『抜け駆け』を狙った 保護されない=解除の対象となる
い 個々の見解(説)|整理

ア 『履行/解除選択』の対象外であるが『対抗力否認』の場合は対象となる
イ 一律に『履行/解除選択』の対象とされる
※大コンメンタール破産法〔青林書院〕p231
※条解破産法〔弘文堂〕p415

(3)不動産の賃貸借が『履行/解除選択』の対象となる場合

破産手続において『履行/解除選択』の対象となる契約の典型例をまとめます。
ここでは不動産に関わるもの以外も含めて広く挙げます。

<履行/解除選択の対象|典型例>

あ 賃貸借で対抗要件がないもの

ア 土地・建物共通
賃貸借契約書の調印後,『引渡』未了の状態
イ 土地について
駐車場,資材置き場

い ライセンス(使用許諾)契約

→登録をしていない(登録制度がない)もの

<参考情報>

大コンメンタール破産法〔青林書院〕p230,236
条解破産法〔弘文堂〕p415

3 管財人による『履行or解除』の選択

以上のように『賃貸借に対抗力がない』という場合を前提に説明します。
破産管財人としては,財産の換価業務の一環として,破産者所有の不動産を売却します。
競売により売却すると,対抗力がないので,賃貸借は結果的に終了することになります。
賃借人は,新所有者から明渡請求を受けることになります。
ところで,破産管財人と抵当権者との協議がうまくいって,任意売却が行われる,ということもあります。
競売と違って,任意売却の場合(抵当権に劣後する場合でも原則的に)賃貸借契約が存続します。
破産管財人としては,賃借人付きの不動産と空家(占有者なし)の不動産のどちらが高く売れる(有利)か,ということを考えて履行か解除を判断するのです。
ごく一般論としては,『占有者なし』が有利です。

4 賃貸借の『履行請求』→任意売却→賃貸借が優先=退去しなくて良い

ただし『信頼性の高い収益(賃料収入)が見込まれる』のであれば,賃借人付きの方が有利となりましょう。
典型例としては『収益建物の全戸を,長期間の一括借上(+エンドユーザーにサブリース)』という賃貸借契約です。
このような場合,破産管財人は建物賃貸借の『履行』を選択します。
その上で,建物の任意売却を行ないます。
任意売却の場合,売却の時点で,同時に抵当権は抹消されます。
『抵当権の実行』というプロセスが介在しないので,『抵当権と賃借権』の優劣(対抗関係)は表面化しません。
抵当権の『実行』ではないので,『優先権発揮』が実現しない,というところがポイントです。
任意売却による購入者(=新所有者)から見ると,賃借人は購入時点以前から入居している→賃借人の方が新所有者よりも優先,ということになるのです。
『賃借人は退去しなくて良い』という結果です。

5 賃借人からの『履行/解除の選択』はできない|『催告』は可能

賃貸借契約を継続(履行)するか,終了(解除)するかについて,管財人が選択します。
『選択』できるのは管財人であり,賃借人は選択・決定できません。
もちろん,破産管財人に希望を伝えたり,協議をすることは可能です。
仮に管財人が『解除』したとすれば,賃借人は『寄託請求による敷金保護』など,次のアクションを行う必要があります。
そのためにも,管財人の判断を急いでもらう,ということが望ましいです。
このような趣旨から,賃借人からは,破産管財人に対して(選択の)『催告』をすることができます(破産法53条2項)。

6 任意売却→新所有者に『賃貸借・敷金』が承継される

破産管財人が賃貸借の『履行』を選択すると,賃貸借契約は継続します。
さらに,任意売却による購入者(新所有者)との間でも賃貸借が優先となります。
結果的に,新所有者と賃借人との間で,従前どおりの賃貸借契約が生きている状態となります。
賃貸借契約とセットになっている『敷金契約』も同様に,従前と同じ状態で新所有者に引き継がれます(最高裁昭和44年7月17日)。
つまり,将来退去する際には,新所有者に対して敷金返還を請求できる,ということです。

条文

[破産法]
(双務契約)
第五十三条  双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。
2  前項の場合には、相手方は、破産管財人に対し、相当の期間を定め、その期間内に契約の解除をするか、又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、破産管財人がその期間内に確答をしないときは、契約の解除をしたものとみなす。
3  前項の規定は、相手方又は破産管財人が民法第六百三十一条 前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第六百四十二条第一項 前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。