【不動産賃貸借｜解除特約｜有効性｜ペット飼育・迷惑行為】

＜犬飼育×臭気・騒音→賃貸借解除事件＞

あ　事案

住宅の賃借人がベランダで犬を飼育していた
糞尿・吠え声などが生じた

い　裁判所の判断

他の入居者に被害を及ぼした
賃貸借契約解除の正当事由を認めた
→明渡請求を認めた
※東京地裁昭和５４年８月３０日

＜犬飼育禁止×違反→賃貸借解除事件＞

あ　事案

住宅の賃借人が犬を飼育していた
賃貸借契約では『犬の飼育』を禁止する特約が存在した

い　裁判所の判断｜特約の有効性

犬飼育により建物に損害を与える
他の居住者に迷惑・損害を与えるおそれがある
例；鳴き声・排泄物・臭い・毛の浮遊
→犬の飼育を禁止する特約を設けることには合理性がある

う　裁判所の判断｜解除・明渡

特約違反による解除は有効である
→明渡請求を認めた
※東京地裁平成７年７月１２日

＜迷惑行為×解除特約｜ショッピングセンター｜事案＞

あ　物件の環境

ショッピングセンターの一部
青物商・果物商などの店舗が多く存在する

い　特約｜禁止事項

ア　粗暴・抗争 賃借人が粗暴な言動を用いるorみだりに他人と抗争すること
イ　秩序を乱す行為 策略・他人を扇動するなどによりショッピングセンターの秩序を乱すこと

う　特約｜違反行為への措置

賃貸人は賃貸借契約を解除できる

え　違反行為

賃借人が他の賃借人と争うようになった
賃貸人が注意をした
賃借人は却って暴言を吐き，賃貸人に暴行を加えた
※最高裁昭和５０年２月２０日

＜迷惑行為×解除特約｜ショッピングセンター｜裁判所の判断＞

あ　特約の有効性

ア　禁止することの意義 ショッピングセンターの運営・維持に必要不可欠である
イ　賃借人の負担の程度 禁止事項の遵守は通常の賃借人にとって容易である
→賃借人に不当に重い負担を課すものではない
ウ　結論 特約は有効である

い　解除の有効性

特約違反＋信頼関係破壊のいずれも認められる
→無催告での解除を認めた
※最高裁昭和５０年２月２０日

＜迷惑行為×解除特約｜逆騒音おばさん事件｜事案＞

あ　物件の環境

一般的な住宅

い　特約｜禁止事項

賃借人は近隣の迷惑となる一切の行為
例示＝騒音をたてる・風紀を乱すなど

う　特約｜違反への措置

賃貸人は無催告で賃貸借契約を解除できる

え　違反行為

賃借人は近隣の居住者に対し嫌がらせ行為を続けていた
何回も執拗に次の行為を繰り返していた
ア　『音がうるさい』と文句を言うイ　大声で怒鳴るウ　壁を叩く

お　近隣の居住者による騒音

日常生活として通常発生する程度の騒音にとどまっていた
社会生活上の受忍限度を超えるものではなかった
※東京地裁平成１０年５月１２日

＜迷惑行為×解除特約｜逆騒音おばさん事件｜裁判所の判断＞

あ　禁止事項・解除事由

これらのいずれにも該当する

い　信頼関係破壊

当該物件の両隣りの部屋が長期間空室のままとなっている
→賃貸人は実際に経済的に多額の損害を被っている
→信頼関係を破壊する行為に該当する

う　結論

無催告解除は有効である
※東京地裁平成１０年５月１２日