1 『借地上の建物の賃貸』→『借地権譲渡』にはならない
2 借地契約における『建物賃貸禁止』特約→特約の有効性+解除の効力
3 借地契約における『建物賃貸禁止』特約|判例の傾向
4 借地契約における『建物賃貸禁止』特約|判断要素

1 『借地上の建物の賃貸』→『借地権譲渡』にはならない

借地人が『建物』を賃貸し収入を得る,ということはよくあります。
地主としては『土地を第三者が利用している』という発想もあります。
これについて法的な判断をまとめます。

<借地上の建物の賃貸×借地権譲渡・転貸>

あ 前提事情

借地人が借地上の建物を所有している
借地人が『建物』を第三者Aに賃貸している

い 素朴な発想

建物賃借人Aは建物とともに敷地も利用していると思える

う 法的な判断

『借地権譲渡・転貸』には該当しない
→地主の承諾不要
=地主は借地契約解除できない

結局『借地権』の譲渡や転貸には該当しないのです。
特に地主の承諾なく,建物を第三者に賃貸することができるのです。
これにより,地主から借地契約を解除されることもありません。

2 借地契約における『建物賃貸禁止』特約→特約の有効性+解除の効力

借地契約の中で『建物賃貸禁止』を特約として設定しておくケースもあります。
この場合の法的な解釈の基本的部分をまとめます。

<借地契約における『建物賃貸禁止特約』|有効性+解除の効力>

あ 『建物賃貸禁止特約』の有効性|原則

法律上ストレートにこの特約を禁止する規定はない
『借地人に不利な特約』として無効となる可能性がある
※借地借家法9条

い 特約違反による解除|原則

特約の有効性とは別に『解除の制限』がある
=信頼関係破壊理論・背信行為論
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果

3 借地契約における『建物賃貸禁止』特約|判例の傾向

借地契約における『建物賃貸禁止』特約について判例の判断の傾向をまとめます。

<『建物賃貸禁止特約』の効力|判例の傾向>

あ 特約の有効性

特約自体は有効と判断される傾向がある

い 違反に対する解除

借地人が建物を賃貸した
→これを理由とする借地契約の解除について
契約解除は認められない傾向が強い
※浦和地裁昭和58年1月18日

4 借地契約における『建物賃貸禁止』特約|判断要素

『建物賃貸禁止特約』の有効性・解除の効力は,個別的事情で変わってきます。
主な判断要素をまとめます。

<解除が否定される方向に働く事情|例>

あ 借地人の親族が居住

想定される範囲内だから

い 実際の建物の使用状況に大きな変化がない

地主に不利益が少ないから

う 第三者が入居することについて借地人側に合理的理由がある

借地人を保護する必要性が高いから

え 第三者の入居について地主が拒否する理由に合理性がない

地主に不利益が少ないから

お 特約の設定自体に合理性がない

特約自体が無効とされるから

このように『建物賃貸禁止特約』に関しては,細かい事情が結論に大きく影響します。
実務では,主張・立証方法を最適化することが,有利な結果実現につながるのです。