【借地上の建物の賃貸と借地権譲渡（否定）・建物賃貸禁止特約の効力】

＜借地上の建物の賃貸と借地権譲渡・転貸（否定）＞

あ　前提事情

借地人が借地上の建物を所有している
借地人が『建物』を第三者Aに貸している
＝Aに有償or無償で使用収益させている

い　素朴な発想

建物賃借人Aは建物とともに敷地も利用していると思える

う　法的な判断

借地権の譲渡・土地の転貸には該当しない
→地主の承諾は不要である
＝地主は借地契約解除できない
※大判昭和８年１２月１１日
※東京地裁昭和３４年９月１０日
※浦和地裁昭和５８年１月１８日；賃貸借について

＜借地契約における建物の賃貸を禁止する特約の効力＞

あ　特約の有効性

建物の賃貸を禁止する特約について
合理的・客観的理由がある場合
→有効である

い　違反への解除の効力

信頼関係を破壊しない場合
→解除は効力を生じない
※浦和地裁昭和５８年１月１８日

＜建物の用途制限違反と解除の効力＞

あ　用途の制限（前提事情）

建物の『用途』を制限する借地条件がある

い　用途の制限の具体例

ア　居住用に限る
イ　自己使用に限る
第三者に建物を使用させない

う　違反に対する解除の効力

借地人が建物の用途制限に違反した場合
→違反による背信性は低い
→解除が認められない場合が多い
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２０９，２１０

＜建物賃貸禁止特約の違反による解除の効力（肯定裁判例）＞

あ　特約の成立

裁判所の調停において
借地上の建物の賃貸を禁止する合意（調停条項）が成立した

い　違反を理由とする解除

借地人が建物を第三者に賃貸した
地主は『あ』の特約違反による解除を主張した

う　信頼関係の判断材料

地主・借地人の間では紛争が継続的に発生していた
裁判所の調停で特約が合意された（あ）
→借地人は合意内容を明確に認識・承服していた
借地上の建物は小規模な鋳物工場であった
→実際に事業をする者について地主が関心を持つのは当然である

え　解除の効力

信頼関係は破壊された
→解除は効力を生じた
→明渡請求を認めた
※浦和地裁昭和５８年１月１８日

＜建物賃貸禁止特約違反の解除が否定される事情＞

あ　借地人の親族が居住

想定される範囲内だから

い　実際の建物の使用状況に大きな変化がない

地主に不利益が少ないから

う　第三者が入居することについて借地人側に合理的理由がある

借地人を保護する必要性が高いから

え　第三者の入居について地主が拒否する理由に合理性がない

地主に不利益が少ないから

お　特約の設定自体に合理性がない

特約自体が無効とされるから