1 借地上の建物の賃貸と借地権譲渡・転貸(否定)
2 借地契約における建物の賃貸を禁止する特約の効力
3 建物の用途制限違反と解除の効力
4 建物賃貸禁止特約の違反による解除の効力(肯定裁判例)
5 建物賃貸禁止特約違反の解除が否定される事情

1 借地上の建物の賃貸と借地権譲渡・転貸(否定)

借地人が『建物』を賃貸し収入を得る,ということはよくあります。
地主としては『土地を第三者が利用している』という発想もあります。
これについて法的な判断をまとめます。

<借地上の建物の賃貸と借地権譲渡・転貸(否定)>

あ 前提事情

借地人が借地上の建物を所有している
借地人が『建物』を第三者Aに貸している
=Aに有償or無償で使用収益させている

い 素朴な発想

建物賃借人Aは建物とともに敷地も利用していると思える

う 法的な判断

借地権の譲渡・土地の転貸には該当しない
→地主の承諾は不要である
=地主は借地契約解除できない
※大判昭和8年12月11日
※東京地裁昭和34年9月10日
※浦和地裁昭和58年1月18日;賃貸借について

結局『借地権』の譲渡や転貸には該当しないのです。
特に地主の承諾なく,建物を第三者に賃貸することができるのです。
これにより,地主から借地契約を解除されることもありません。

2 借地契約における建物の賃貸を禁止する特約の効力

借地契約の中で『建物賃貸禁止』を特約として設定しておくケースもあります。
法律上,このような特約を禁止するような規定はありません。
そこで,合理的である限りは有効です。
しかし,違反を理由とする解除については制限される傾向が強いです。

<借地契約における建物の賃貸を禁止する特約の効力>

あ 特約の有効性

建物の賃貸を禁止する特約について
合理的・客観的理由がある場合
→有効である

い 違反への解除の効力

信頼関係を破壊しない場合
→解除は効力を生じない
※浦和地裁昭和58年1月18日

解除を制限する信頼関係破壊の理論については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果

3 建物の用途制限違反と解除の効力

借地上の建物を第三者に賃貸しない,という特約は借地条件の1つでもあります。
一般的には,このような特約(借地条件)は,有効ではありますが,違反による解除は否定される傾向が強いです。

<建物の用途制限違反と解除の効力>

あ 用途の制限(前提事情)

建物の『用途』を制限する借地条件がある

い 用途の制限の具体例

ア 居住用に限る
イ 自己使用に限る
第三者に建物を使用させない

う 違反に対する解除の効力

借地人が建物の用途制限に違反した場合
→違反による背信性は低い
→解除が認められない場合が多い
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p209,210

4 建物賃貸禁止特約の違反による解除の効力(肯定裁判例)

借地上の建物の賃貸を禁止する特約の違反による解除は否定される傾向があります(前記)。
しかし,特殊な事情が重なると解除が有効となることもあります。

<建物賃貸禁止特約の違反による解除の効力(肯定裁判例)>

あ 特約の成立

裁判所の調停において
借地上の建物の賃貸を禁止する合意(調停条項)が成立した

い 違反を理由とする解除

借地人が建物を第三者に賃貸した
地主は『あ』の特約違反による解除を主張した

う 信頼関係の判断材料

地主・借地人の間では紛争が継続的に発生していた
裁判所の調停で特約が合意された(あ)
→借地人は合意内容を明確に認識・承服していた
借地上の建物は小規模な鋳物工場であった
→実際に事業をする者について地主が関心を持つのは当然である

え 解除の効力

信頼関係は破壊された
→解除は効力を生じた
→明渡請求を認めた
※浦和地裁昭和58年1月18日

5 建物賃貸禁止特約違反の解除が否定される事情

建物賃貸禁止特約の違反を理由とする解除の効力は,個別的事情で変わってきます。
解除が否定される事情の具体例をまとめます。

<建物賃貸禁止特約違反の解除が否定される事情>

あ 借地人の親族が居住

想定される範囲内だから

い 実際の建物の使用状況に大きな変化がない

地主に不利益が少ないから

う 第三者が入居することについて借地人側に合理的理由がある

借地人を保護する必要性が高いから

え 第三者の入居について地主が拒否する理由に合理性がない

地主に不利益が少ないから

お 特約の設定自体に合理性がない

特約自体が無効とされるから

このように『建物賃貸禁止特約』に関しては,細かい事情が結論に大きく影響します。
実務では,主張・立証方法を最適化することが,有利な結果実現につながるのです。