【司法書士への登記申請の委任解除の制限（解除の有効性の判断基準と実例）】

1　司法書士への登記申請の委任解除の制限

司法書士の業務の中心は不動産登記の申請（代理）です。実際には、登記権利者と登記義務者の両方が１人の司法書士に依頼する（双方受任）ということが多いです。
詳しくはこちら｜司法書士の不動産売買決済の立会の流れ（代金支払と登記移転の同時履行）
双方受任によって登記申請を確実に行う、という使命から、依頼（委任）を解除することが制限されることになります。
本記事では、登記申請の委任解除の制限と、解除できるかどうかの判断基準について説明します。

2　登記申請の依頼者からの委任解除の有効性の判断基準

登記権利者と登記義務者の両方が同じ司法書士に登記申請の依頼をした場合に、登記義務者だけで委任（依頼）を解除できてしまうと仮定すると、登記権利者（買主など）は登記名義を得られないことになってしまいます。例えば買主がすでに代金を支払済という状況ではとても不合理なことになります。
そこで、原則として当事者の一方だけで委任（依頼）を解除することはできません。
ただし、特殊な事情がある場合は、登記申請を中止する必要もあります。最高裁は、特段の事情がある場合だけは一方の当事者だけで解除できると指摘しています。
この特段の事情の内容をある程度詳しく示した下級審裁判例があります。要するに、実体上の権利変動がないと容易に判断できる（判断するのに困難はない）というものです。

3　現実的な司法書士の負担の問題

登記義務者だけが解除を主張してきた場合、司法書士は、実体上の権利変動の有無を判断する必要があります（前記）。仮に後から判断が適正ではなかったことになったら司法書士は責任を負わされるリスクがあります。
そこで、前記の裁判例も、判断するのに困難はないという絞りをかけています。要するに多少疑われる程度であれば原則に戻って登記申請を履行するべきだということです。

4　具体的事案の内容と解除の有効性の判断

以上の判断基準は一般論なので少し理解しにくいです。そこで、実際に判断された実例を紹介します。
土地所有者が売却する予定だったのに、突如金融機関から担保設定を要求されました。土地所有者は、その場で担保設定の登記申請をするための（司法書士への）委任状へのサインなどに応じました。
そして、その直後に、土地所有者は司法書士に対して登記を中止するように要求しました。
しかし、金融機関は司法書士に対して、すでに融資が実行されていることを指摘して登記申請を督促しました（中止しないように要求しました）。
その結果、司法書士は悩んだ末、登記申請を履行しました。
裁判所は、このような経緯から、司法書士は権利変動が生じないと理解できたという判断をしました。つまり、委任の解除は有効なので、担保設定登記は無効であるという結論です。
この訴訟では、司法書士の責任を追及したものではないので、司法書士の責任の有無は判断されていません。

本記事では、複数の登記申請の依頼者のうち１人による委任解除の制限と有効性の判断基準について説明しました。
実際には、個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論は違ってきます。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。