【借地の更新料の趣旨や目的（メリット）】

＜借地の更新料の趣旨や目的（全体）＞

あ　賃料の補充

過去の不足賃料の補充（後払い）・将来の賃料の補充（前払い）

い　地代の前払い

将来の地代の増額が難しい
→賃借人が前払いする

う　借地権消滅リスク消滅の対価（安心料）

地主が更新拒絶をした場合
→裁判所が更新を認めない可能性が僅かに存在する
解決のために時間・費用・精神的コストを要する
このコスト負担を回避する

え　地主の異議権放棄（留保）の対価

地主が異議権を行使せず更新を承諾する対価

お　将来の地主の承諾獲得（※１）

地主との関係を円満にしておく
→将来，各種の地主の承諾を得ることにつながる
裁判所の許可や判断を得る時に有利に働く
例；建物の増改築・再築，条件変更，賃料改定，将来の更新（後記※２）

か　権利金の目減り分の補充

き　朽廃規定の適用回避（旧借地法）

当初契約・法定更新の場合
→建物の朽廃により借地権は消滅する
※借地法２条１項
合意更新の場合
→期間内に建物が朽廃しても借地権は消滅しない
詳しくはこちら｜旧借地法における建物の朽廃による借地の終了（借地権消滅）
※澤野順彦『論点　借地借家法』青林書院２０１３年ｐ２７０
※鈴木禄弥ほか『借地の法律相談　第３版』有斐閣１９９８年
※星野英一『法律学全集２６　借地・借家法』有斐閣１９６９年ｐ６５〜
※石川明『借地権利金の性質　不動産法大系３』ｐ２３８
※宮下滋／『住宅問題講座５　住宅経営』ｐ４２６
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務　第３８版』清文社２０１６年ｐ６０８

＜更新料を受け取った地主側の理由＞

※昭和４８〜５２年の都内の借地更新事例
※日税不動産鑑定士会『更新料の実態調べ』
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務　第３８版』清文社２０１６年ｐ６０９

＜更新料を支払った借地人側の理由＞

※昭和４８〜５２年の都内の借地更新事例
※日税不動産鑑定士会『更新料の実態調べ』
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務　第３８版』清文社２０１６年ｐ６０９

＜更新料支払が将来の更新に与える影響（概要；※２）＞

更新料を支払った場合
→次回以降の更新において
法定更新を認める方向に働く
＝更新拒絶の正当事由を否定する方向
※東京地裁昭和６３年５月３０日
詳しくはこちら｜借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・４つの判断要素の整理

＜地主の融資承諾書と更新料の支払＞

あ　一般的な地主の承諾（参考）

法律上の理由で地主の承諾を要することがある
内容＝借地権の譲渡・建物の増改築・建替え（再築）（前記※１）
→これらは裁判所の許可で代用できる
詳しくはこちら｜借地非訟の裁判の制度の全体像（変遷・趣旨・性質）

い　地主による融資承諾書

建物＋借地権に担保を設定する時において
例；借地人が融資を受ける・売却する
地主の融資承諾書が必要となる
詳しくはこちら｜地主の融資承諾書の効力（金融機関への通知なしの解除の有効性・損害賠償責任）
→これは裁判所の許可で代用できない
詳しくはこちら｜借地上の建物と借地権への担保設定（担保価値相場・地主の融資承諾書）
融資承諾書をもらうために承諾料や更新料を払うことがある