【利回り法の必要諸経費（公租公課・管理費用の扱いや定率算定）】

＜必要諸経費の基本的な内容＞

あ　公租公課

借主が負担すべきことになる必要諸経費等
→主に公租公課が該当する
内容＝固定資産税，都市計画税など
このことは実務上定着している
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５８
※東京高裁昭和５１年８月３１日

い　管理費用（※１）

管理費用について
→実費を加算する傾向の方が強い
定率で算定するケースもある（後記※２）
加算していない裁判例も多い
特殊事情を反映させるケースもある（後記※３）
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５８，７５９
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法　第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６

＜必要諸経費の具体的内容＞

あ　公租公課

い　減価償却費

う　維持管理費

例＝維持費，管理費，修繕費など
加算の有無や内容についての解釈論がある（前記※１）

え　損害保険料

ア　火災保険イ　損害保険 例＝機械，ボイラーなどにかける保険

う　貸倒れ準備金

え　損失相当額

例＝空室リスクなど
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５９

＜管理費用の定率算定（※２）＞

あ　定率算定の妥当性

管理費用を定率で算定することについて
→根拠が明らかではないので妥当ではない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５８，７５９

い　用いる率

（定率算定をする場合）
加算する場合の管理費の額は，純賃料の２〜３％もしくは公租公課の２０％程度とするものが多い。
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法　第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６

う　裁判例

ア　底地価格の０．２％ ※東京地裁昭和４４年１１月５日
イ　純賃料の２％ ※新潟地裁昭和４６年８月１８日

＜特殊事情による管理費用の算定（※３）＞

あ　原則論

土地の維持修繕費（管理費用）について
→原則的に賃借人が負担すべきである

い　特殊事情による例外

賃貸人が放棄した利益は賃貸人が負担する

う　特殊事情の具体例

賃料の持参人払いを賃貸人が拒否した
→集金費用は賃貸人が負担する
＝必要諸経費に算入しない
※大阪地裁昭和４３年３月２５日