1 必要諸経費の基本的な内容
2 必要諸経費の具体的内容
3 管理費用の定率算定
4 特殊事情による管理費用の算定

1 必要諸経費の基本的な内容

利回り法による相当賃料の試算の中に必要諸経費があります。
詳しくはこちら|利回り法の基本(考え方と算定式)
本記事では,必要諸経費の内容について説明します。
基本的には,公租公課がこれに該当します。

<必要諸経費の基本的な内容>

あ 基本的事項

借主が負担すべきことになる『必要諸経費等』
→主に公租公課が該当する(後記※2)
※実務上定着している方法
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p758
※東京高裁昭和51年8月31日

い 管理費用(※1)

管理費用について
→実費を加算する傾向の方が強い
定率で算定するケースもある(後記※3)
加算していない裁判例も多い
特殊事情を反映させるケースもある(後記※4)
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p758,759

2 必要諸経費の具体的内容

必要諸経費の具体的な内容をまとめます。
公租公課が主なものですが,それ以外の経費については含めるか含めないかの両方の見解があります。

<必要諸経費の具体的内容(※2)>

あ 公租公課

内容=固定資産税,都市計画税など

い 減価償却費
う 維持管理費

例;維持費,管理費,修繕費など
加算の有無や内容についての解釈論がある(前記※1)

え 損害保険料

ア 火災保険
イ 損害保険
例;機械,ボイラーなどの

う 貸倒れ準備金
え 損失相当額

例;空室リスクなど
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p759

3 管理費用の定率算定

管理費用も必要諸経費として含める見解もあります。その中でも簡略化して定率で算定する方法があります。

<管理費用の定率算定(※3)>

あ 基本的事項

管理費用を定率で算定することについて
→根拠が明らかではないので妥当ではない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p758,759

い 裁判例

ア 底地価格の0.2%
※東京地裁昭和44年11月5日
イ 純賃料の2%
※新潟地裁昭和46年8月18日

4 特殊事情による管理費用の算定

個別的な特殊事情を管理費用の算定に反映させた裁判例を紹介します。

<特殊事情による管理費用の算定(※4)>

あ 原則論

土地の維持修繕費(管理費用)について
→原則的に賃借人が負担すべきである

い 特殊事情による例外

賃貸人が放棄した利益は賃貸人が負担する

う 特殊事情の具体例

賃料の持参人払いを賃貸人が拒否した
→集金費用は賃貸人が負担する
=必要諸経費に算入しない
※大阪地裁昭和43年3月25日