1 『賃料』押し付け合い現象|前提となる事情
2 解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|まとめ
3 解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|単純受領
4 解除後の『賃料受領』|具体的状況
5 解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|留保を付ける
6 解除・賃料受領拒否×賃借人の対応|賃料不払い
7 解除・賃料受領拒否×賃借人の対応|供託
8 賃料の供託→賃貸人の対応・バリエーション

1 『賃料』押し付け合い現象|前提となる事情

賃貸借のトラブルの1シーンとして『賃料の押し付け合い』があります。
賃料の支払いを拒否する,というような状況です。
まずは前提となる事情を整理してから法的問題について説明します。

<『賃料』押し付け合い現象|前提となる事情>

あ 賃貸借契約の解除

賃貸人が賃借人に対して解除の通知を行った
例;賃料滞納・賃借権の無断譲渡・無断転貸

い 解除の効力の否定

賃借人は『解除は無効である』と主張している
→従前のとおりに賃料を支払おうとしている

2 解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|まとめ

『解除』後の『賃料支払』に対する賃貸人の対応のバリエーションをまとめます。

<解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|まとめ>

あ 単純受領

賃貸人は,一定のリスクを負う

い 留保付の受領

賃貸人のリスクは大きく抑制される

う 受領拒否

賃貸人には『単純受領のリスク』が生じない

それぞれの内容については次に説明します。

3 解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|単純受領

解除後に,賃貸人がストレートに『賃料を受領』すると問題が生じます。

<解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|単純受領>

あ 認定リスク

解除が否定されるリスクが生じる

い 認定プロセス

『賃料の受領+異議がない』
→『賃貸借の存続=解除の効力を否定』

この点『賃料の受領』については実際には2とおりがあります。

4 解除後の『賃料受領』|具体的状況

『賃料の受領』に該当する,具体的な状況を整理しておきます。

<解除後の『賃料受領』|具体的状況>

あ 現金受領

直接的に現金として受け取る

い 送金→返還しない

預貯金口座に送金された金銭を返還しない
=実質的な『受領』

5 解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|留保を付ける

賃貸人としては『解除後の賃料受領』のリスクを低減する工夫があります。

<解除後の『賃料支払』×賃貸人の対応|留保を付ける>

あ 工夫した対応

『留保を付けて』受領する

い 留保=意思表示の内容

『賃料相当損害金として受領する』

う 認定リスク抑制

次の認定リスクを回避できる
『賃料として受領した=賃貸借が継続している』

え 実務的な『留保』の方法

内容証明郵便で送付する
→『留保=意思表示』を行ったことを記録・証拠にする

同じ『受領する』という結果でもリスクが違うのです。
実務上『留保』は必須と言えましょう。
逆に言えば『受領を絶対的に拒否する』までの必要はないのです。

6 解除・賃料受領拒否×賃借人の対応|賃料不払い

賃貸人が解除を主張して,賃料の受領を拒否するということはよくあります。
賃借人の立場として『拒否されたので払わないままにする』という発想もあります。
しかし,次のようなリスク・不利益があります。

<解除・賃料受領拒否×賃借人の対応|賃料不払い>

あ 賃料支払をしないリスク

賃貸人が解除を主張→賃料受領を拒否することが多い
賃借人が『賃料』を支払わない場合,リスク・不利益を負う

い 解除の有効性認定リスク

『解除を有効と認めた』と認定されるリスクが高まる

う 新たな解除原因が生じる不利益

新たな『賃料不払い=滞納』として,改めて『解除』される
→より『解除が有効』という結論に達しやすくなる

7 解除・賃料受領拒否×賃借人の対応|供託

賃借人としては『賃料を拒否されても何とかして払う』方がベターです(前述)。
このような状況で『払ったことにする』制度があります。

<解除・賃料受領拒否×賃借人の対応|供託>

あ 弁済供託|要件

賃貸人が『賃料の受領を拒否』した
→『受領拒否』に該当する

い 供託の効果

債務を免れる
→『支払い済』の扱いになる
=債務不履行に該当しない
→解除原因にはならない
※民法494条1項

一般的な『供託制度』の基本事項について別記事で説明しています。
詳しくはこちら|供託|基本|趣旨・制度概要・5つの種類・利用する具体的状況

8 賃料の供託→賃貸人の対応・バリエーション

『賃料の供託』がなされた後に賃貸人の取るべき対応にもバリエーションがあります。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃料の供託→賃貸人の対応|還付リスク・留保付き還付・取戻請求権の仮差押