【競売→賃借人が明渡義務→敷金返還請求の配当要求｜仮差押→供託→配当】

１　抵当権が優先→競売により賃借人は明渡義務｜『敷金返還請求』が残る
２　敷金返還請求についての配当要求｜配当要求権者＝『債務名義』が必要
３　敷金返還の配当要求｜確定判決＋『配当要求終期までの明渡完了』が必要
４　敷金返還の配当要求｜配当要求終期までに『仮差押』→期限延長可能
５　敷金返還｜仮差押→配当要求｜一時的に『供託』→後から実際の配当実施

１　抵当権が優先→競売により賃借人は明渡義務｜『敷金返還請求』が残る

（１）賃借人の明渡義務

入居前に抵当権の設定登記があれば，対抗要件では抵当権が優先となります。
抵当権に基づく競売の買受人の方が，賃借人よりも優先，ということです。
新所有者は賃貸人とはなりません。
結局，買受人（新所有者）から賃借人への明渡請求が認められます。

（２）賃借人から『元所有者＝賃貸人』に対する『敷金返還請求』

この場合，新所有者が敷金関係を承継する，ということもありません。
また『賃貸借が継続できない状態になった→賃貸借契約の終了』となります。
そこで，賃借人は『元所有者＝賃貸人』に対して敷金返還を求めることになります。

２　敷金返還請求についての配当要求｜配当要求権者＝『債務名義』が必要

競売をされるような状態であれば，通常，返還する原資が不足していることが多いでしょう。
最低限，この競売手続きにおける配当として返還を受けたいところです。
とは言っても，敷金返還請求権，というのは法律上，特別に強化されているわけではありません。
不動産賃貸の先取特権という制度はありますが，これは賃貸人側（＝賃借人の債務）だけしか認められていません（民法３１２条）。
配当に参加するためには，一定の手続きが必要となります。
『配当要求』という手続です。

３　敷金返還の配当要求｜確定判決＋『配当要求終期までの明渡完了』が必要

敷金返還について，競売手続で配当要求するには『債務名義』が必要です（前述）。
『債務名義』とは，主に確定判決のことです。
しかし『敷金返還請求』の場合，判決の中で『明渡と引換』と記載されます。
『敷金返還』は『明渡完了後』に具体化する，と解釈されているのです。
そこで問題点と解決法をまとめます。

４　敷金返還の配当要求｜配当要求終期までに『仮差押』→期限延長可能

配当要求の前提として『仮差押』する方法があります。
仮差押は対象債権がちょっと緩和されています。

敷金返還請求も『期限・条件付き債権』として仮差押ができるのです。
その結果，配当要求が可能となります。
もちろん，緊急性や必要性が認められ，かつ，一定額の保証金を預託して初めて仮差押が認められます。
詳しくはこちら｜民事保全（仮差押・仮処分）の基本｜種類と要件｜保全の必要性

５　敷金返還｜仮差押→配当要求｜一時的に『供託』→後から実際の配当実施

仮差押の登記が行われれば，配当要求が可能となります。
ただし，文字どおり『仮』の手続きです。
具体的に配当により現金が入手できるわけではありません。

『長期間でもプール（供託）されている』というのがポイントです。
訴訟手続や明渡の実行の『時間的余裕』を作れるのです。
なお，このように配当要求ができたとしても，配当の優先順位では，登記された担保権（抵当権）が優先です。
状況によっては，一般債権者（敷金）にまで配当が回るかどうかは別問題です。