【土地売買後の地下の空洞（防空壕）発覚によるトラブル】
１ 売買後の地下の空洞の発覚と法的責任（概要）
２ 防空壕の存在と瑕疵担保責任（事案）
３ 防空壕の存在と瑕疵担保責任（肯定裁判例）
１ 売買後の地下の空洞の発覚と法的責任（概要）
売買した土地について，後から地下の空洞が発覚するケースがあります。
空洞の規模によっては，建物建築などの土地の利用に大きな支障が生じます。
これにより生じる可能性のある売買に関する責任を整理します。
＜売買後の地下の空洞の発覚と法的責任（概要）＞
あ 典型的トラブル
売買契約の後において
地下に空洞があることが発覚する
い 実害
空洞の規模によっては，建物建築に支障が生じる
う 法的責任（概要）
ア 基本的事項
『イ・ウ』の法的責任が発生することがある
イ 瑕疵担保責任
売買契約解除や売主の損害賠償責任
ウ 調査・説明義務違反
売主や仲介業者の調査・説明義務違反
→損害賠償責任
詳しくはこちら｜売買契約に関する責任の種類（瑕疵担保・債務不履行・不法行為）
２ 防空壕の存在と瑕疵担保責任（事案）
実際に，売買の後に地下に空洞が発覚したケースを紹介します。
過去の防空壕がそのまま残っていたのです。
まずは事案の内容をまとめます。
＜防空壕の存在と瑕疵担保責任（事案）＞
あ 防空壕の位置関係
防空壕は，土地の北西部分の急な傾斜地に存在する
この傾斜地に隣接する高台に建物が建っている
防空壕は『い』のような大きな規模のものであった
い 防空壕の規模
高さ約１メートル
幅約２メートル
奥行き約６メートル
う 行政指導
土地上の建物建築について，行政指導がなされた
え 当事者の認識
本件売買契約の締結時には当事者間で明らかになっていなかった
※東京地裁平成２０年１０月２日
３ 防空壕の存在と瑕疵担保責任（肯定裁判例）
前記の事案について，裁判所は『瑕疵』と認めました。
防空壕の存在は『建物を建築する』という目的に大きな影響を及ぼすと判断したのです。
『地下の埋め戻しコストがかかることはない』という買主の期待・発想が保護されました。
＜防空壕の存在と瑕疵担保責任（肯定裁判例）＞
あ 瑕疵の判断
防空壕の存在は土地についての『隠れた瑕疵』と認める
損害賠償請求を認める
い 損害額
| 埋め戻し工事費用 | 約１３０万円 |
| 設計変更に要した費用 | 約７０万円 |
受水槽やプロパンガスの設置位置の変更など
※東京地裁平成２０年１０月２日
