【土地のみの抵当権で建物も競売できる制度；一括競売】

１　土地のみに抵当権→建物も含めて競売できる；一括競売
２　一括競売にするかしないかは申立人が選択できる
３　一括競売の制度は建物解体，無用な紛争解決を回避する趣旨である
４　一括競売では建物部分の売却代金は配当されない
５　一括競売では過剰売却禁止は適用されない

１　土地のみに抵当権→建物も含めて競売できる；一括競売

抵当権が土地のみに設定されていて，その地上に建物があるケースでは問題があります。
土地だけを競売で売却すると，土地と建物が別の所有者ということになってしまいます。
そこで一定の条件に該当する場合，土地と建物両方を競売できることとされています。
これを一括競売と言います。
一括売却という用語と似ていますが，まったくことなるものです。
一括競売についてまとめます。">別項目；複数の不動産を『セットにして』競売できる；一括売却

（１）一括競売の意味

一括競売，というのは，土地を対象とした担保権の実行の際，その土地上の建物も一緒に売却する，というものです。
建物は担保権の対象ではないにも関わらず売却できるのです。

（２）一括競売の要件

一括競売ができるケース，というのは民法３８９条に規定されています。
まとめると次の通りになります。

２　一括競売にするかしないかは申立人が選択できる

一括競売について，条文上は申立なのか裁判所の裁量なのかは明記されていません。
しかし，通説では，次のように解釈されています。

実務上も，申立人が選択できる，という運用がなされています。
逆に言えば，競売の申立人が一括競売の申立をしていない場合，裁判所が職権で一括競売を実施する，ということはしていないのです。

３　一括競売の制度は建物解体，無用な紛争解決を回避する趣旨である

一括競売という制度が定められている趣旨は次のようなものです。

４　一括競売では建物部分の売却代金は配当されない

一括競売は，実際の競売手続きにおける不合理を避けることが目的の制度です。
土地・建物をセットで売却できれば，目的は達成されます。
元々，建物は抵当権の対象ではないということに変わりはありません。
そこで，抵当権者への配当の対象となるのは土地の売却代金のみです。
建物の売却代金は含まれません。

５　一括競売では過剰売却禁止は適用されない

一括競売の場合，土地と建物がセットで売却されます。
正確に言えば，民事執行法６１条の一括売却の方法が取られます。
言葉が似ているので分かりにくいところです。
とにかく，一括売却の場合は，民事執行法６１条ただし書きにより，過剰，な売却が原則禁止となっています。
この理由は債権回収のための最小限にとどめるべきというものです。
一方で，一括競売の趣旨は建物収去（解体）という社会的にムダな状態を避ける，というものです。
最小限（＝土地だけの売却）では不合理，という状態です。
そこで最小限を要請するルールは適用されません。
結論をまとめます。