【借地権・底地の『第三者』への売却｜代金相場｜路線価の借地権割合は使わない】
１ 借地権・底地の『第三者』への売却｜『地主・借地人間の売買』との比較
２ 底地・借地権の第三者への売却｜代金相場
３ 底地・借地権の第三者への売却｜路線価の借地権割合とは大きく異なる
４ 共同売却・交換では『協力により生じた価値の分配』が協議対象となる
５ 協力により生じた価値の分配｜相対的に分配すべき
１ 借地権・底地の『第三者』への売却｜『地主・借地人間の売買』との比較
借地に関する問題解決の手段として，底地・借地権の『第三者への売却』を検討することも多いです。
この解決ルートでは『誤解』が結構生じやすいです。
『地主・借地人の間での取引』と混同する，という誤解です。
『地主・借地人間の売買』と『第三者への売却』の特徴の違いまとめます。
＜借地権・底地の取引｜『当事者間』と『対第三者』の違い＞
あ 『第三者への売却』
ア 『地主・借地人の関係』を承継する
→評価額＝売値が大きく下がる傾向
イ 当事者の候補が多い
マーケット（需要と供給の程度）による影響が大きい
い 『地主・借地人間』の売買
ア 『地主・借地人の関係』の承継はない＝消滅する
これを理由に『利便性が低くなる』ことはない（むしろ利便性が高まる）
イ 当事者が限定
当事者の個別的な事情・意向による影響が大きい
一方が『買わない・売らない』という意向であるだけで『不成立』になる
２ 底地・借地権の第三者への売却｜代金相場
底地・借地権を第三者に売却することを検討する場合『相場』が重要です。
ごく平均的・一般的な相場の目安をまとめました。
＜底地・借地権の売買の相場｜目安としての１例＞
あ 前提条件
ア 更地評価＝１億円イ 路線価図の借地権割合＝６０％
い 取引の実例からの目安
| 売買対象物 | 更地評価に対する割合の相場・目安 |
| 底地 | １０〜１５％・良くても２０％ |
| 借地権 | ３０％程度（後記※１） |
（※１） 『譲渡承諾料』は含まない→その分借地権者が得る金額は減る
『地主・借地人間の売買』と比べると『第三者への売却』では金額が大きく下がるのです。
３ 底地・借地権の第三者への売却｜路線価の借地権割合とは大きく異なる
底地・借地権の取引相場の誤解は多いです。
不動産を扱う弁護士でも理解していない人がいるようです。
『路線価図の借地権割合』を『当然の前提』とする誤解です。
＜路線価図の『借地権割合』｜ありがちな誤解＞
あ 誤解
取引の際の価格算定でも『借地権割合』を使う（←誤解）
い 正解
『借地権割合』は，納める相続税の計算で使うものである
『実際の取引価格＝実勢価格』の算定・評価では用いない
４ 共同売却・交換では『協力により生じた価値の分配』が協議対象となる
第三者に『底地や借地権（どちらか一方）を売却すると大きなディスカウントを受けます（前述）。
この点『共同売却』では『底地と借地権を１セットとして＝更地として』売却します。
そうするとディスカウントされないで売却できます。
底地と借地権の交換の場合でも実質的に『ディスカウントを受けなかった』ことになります。
＜共同売却・交換の分析＞
あ 経済的な現象
『協力』により『価値』が生じる
＝正確には『価値が減らなくて済んだ』と言える
い 分配の問題
『協力により生じた価値』をどう分配するか
このように『協力により生じた価値の分配』が協議事項となります。
５ 協力により生じた価値の分配｜相対的に分配すべき
『強力により生じた価値』の分配は弁護士の交渉で，大きなテーマとなります。
ここで『損する』考え方を持っている弁護士も散見します。
相手方がこのタイプの弁護士だとその時点で『有利になる』ことが確約されます。
このように当事者の利害に直結する『考え方』の違いをまとめてみます。
＜分配の問題｜『相対』と『絶対』＞
あ 誤り＝絶対評価
地主は（非協力であれば）もともと１５％しか獲得できない
だからそれを超えた部分は相手（借地人）にわたっても『トク』と言える
い 正解＝相対評価
２当事者の『トク』をどのようにバランスさせるか
弁護士によってはこの区別ができない人もいるようです。
結果的に，依頼者にとっては『相手の味方みたいじゃないか』と思わせる現象となります。
相手にとっては，『有利になる＝ラッキー』という状態です。
