【ローン特約×ローン壊し｜事例｜買主の対応｜担保設定拒否・保証人不足・転職】

１　ローン特約×ローン壊し｜買主の対応・協力不足

不動産売買でローン特約が設定されることは多いです。
融資の審査の際にいろいろな形で『買主の協力』が必要になります。
逆に，買主の対応が良くなかったために承認が得られなくなるケースもあります。
本記事では『ローン壊し』のうち『買主の対応』が問題となった事案を紹介します。

融資において不動産を担保にすることは一般的です。
『担保として提供する不動産』は，当然審査結果に影響があります。
これについて問題となったケースを紹介します。

買主は別に不動産Bを所有していた
融資を受けて収益不動産Aを購入する計画になった
不動産A・Bを共同担保にする予定であった

収益不動産Aについて売買契約が締結された
ローン特約が付いていた
条項には『共同担保』に関する記載はなかった

買主は融資申込をした
『不動産Bの共同担保』を了解しなかった
融資は不承認となった

買主はローン特約による解除を通知した
※東京地裁平成２６年４月１８日

融資の申込が予め想定された条件ではなかった
→ローン特約の適用を認めない
売主からの違約金請求が認められた
※東京地裁平成２６年４月１８日

融資が不承認となった理由が問題になるケースは多いです。
単に『買主の意向』なのか『障害』なのかが争われたケースがあります。
ここでは概要だけをまとめておきます。

急遽の出費
退職金を前借りした
担保設定は可能であった→しかししなかった
↓
『客観的障害』とは言えない
↓
解除を認めなかった
※水戸地裁平成７年３月１４日

この判例では『仲介手数料の請求』という形式でした。
そこで別の記事にこの判例の詳しい内容を記載してあります。
（別記事『仲介業者の責任』；リンクは末尾に表示）

融資の審査プロセスで『保証人』が要求されることもあります。
ここで保証人を拒否して不承認となったケースがあります。
ローン特約による解除の有効性が争われた判例です。

売買契約が締結された
ローン条項が付いていた
買主＝A・Bの２名

Aが住宅ローンを申し込んだ
Bが連帯保証人となることを要請された
しかしBはこれを断った
ローンは承認されなかった

A・Bはローン特約による解除を通知した
※東京地裁平成１０年５月２８日

A・Bは融資承認が実現するよう協力する義務を負う
ローン不承認は『買主の帰責事由による』ものである
ローン特約による解除は認めない
※民法１条２項
※東京地裁平成１０年５月２８日

買主の『転職』が理由で融資が不承認となることもあります。
この場合は『転職・退職』の理由・経緯によって法的扱いが違ってきます。
ストレートに該当する判例はありませんが，問題となることは多いです。

住宅ローンの審査での一般的な収入の資料
現在の収入に関する『過去３か月分』の給与明細
例；フラット３５

転職後４か月以内の場合
→『給与明細３か月分』が用意できない
→融資承認を得られない

転職が『買主の要因』と評価できる場合
→『ローン特約による解除』ができないこともある
※のらえもん『本当に役立つマンション購入術』廣済堂新書ｐ９３