1 重要事項説明と37条書面の比較(総論)
2 重要事項説明書と37条書面の交付
3 重要事項説明の目的と相手方・時期(概要)
4 37条書面の目的と相手方・時期(概要)
5 重要事項説明書と37条書面の関係
6 重要事項説明書と37条書面の違法な運用例

1 重要事項説明と37条書面の比較(総論)

不動産の取引では,宅建業者が重要事項説明書と37条書面を用います。
詳しくはこちら|重要事項説明義務の基本(説明の相手方・時期・内容)
詳しくはこちら|宅建業法における37条書面(基本)
この2つの書面は似ているところが多いです。
しかし,根本的な性格が異なるので,兼ねることはできません(後記)。
宅建業者は扱いに注意しないと,うっかり違法行為をしていることになってしまいます。
本記事では,この2つの書面の比較を説明します。

2 重要事項説明書と37条書面の交付

重要事項説明書と37条書面は共通点・相違点があります。

<重要事項説明書と37条書面の交付>

あ 基本的事項

重要事項説明書と37条書面について
→共通点(い)と相違点(う)がある

い 共通点

宅建業者が書面をもって作成する
取引士が記名押印のうえ交付する
交付することが義務である

う 相違点

作成目的・法的性質が異なる
→交付の相手方・時期が異なる(後記※1,※2)

3 重要事項説明の目的と相手方・時期(概要)

重要事項説明の目的は『契約を締結するかどうかの判断材料の提供』です。
必然的に契約締結より前に,物件の取得や入居を予定する者に対して説明することになります。

<重要事項説明の目的と相手方・時期(概要;※1)>

あ 目的

取引候補者に対して
契約を締結するかどうかの意思決定に対する判断材料を事前に提供する

い 性質

意思決定に影響を与える事項を事前に説明する
例;契約の目的物とこれに関する情報
※岡本正治ほか『全訂版 詳解 不動産仲介契約』大成出版社2012年p304

う 交付の相手方

物件を取得・利用する予定者に限られる

え 交付時期

契約が成立する『前』(に交付する)
※宅建業法35条1項
詳しくはこちら|重要事項説明義務の基本(説明の相手方・時期・内容)

4 37条書面の目的と相手方・時期(概要)

37条書面の目的は,契約締結を前提に,契約内容を明確化するものです。
このような性格から,もともと契約書と重複する記載内容が多いです。

<37条書面の目的と相手方・時期(概要;※2)>

あ 目的

契約当事者に対しその締結した契約内容を明確にする
契約当事者間の合意内容に関する紛争を防ぐ
※岡本正治ほか『全訂版 詳解 不動産仲介契約』大成出版社2012年p303,304

い 性質

合意内容=契約内容を確認する

う 交付の相手方

契約当事者の双方

え 交付時期

契約が成立した後,遅滞なく(交付する)
実務的には売買契約書・賃貸借契約書をもって代えられている
※宅建業法37条
※岡本正治ほか『全訂版 詳解 不動産仲介契約』大成出版社2012年p304
詳しくはこちら|宅建業法における37条書面(基本)

5 重要事項説明書と37条書面の関係

重要事項説明書と37条書面は記載内容がとても似ています。
しかし,前記のように目的や性質が大きく異なります。
そこで,兼ねることはできません。

<重要事項説明書と37条書面の関係>

重要事項説明書と37条書面について
→作成目的・法的性質が異なる(前記※1,※2)
→どちらか一方を省略することはできない
記載内容が重複していたとしても同様である
※岡本正治ほか『全訂版 詳解 不動産仲介契約』大成出版社2012年p304

6 重要事項説明書と37条書面の違法な運用例

実際には,重要事項説明書と37条書面を兼ねてしまう,違法な運用もあるようです。

<重要事項説明書と37条書面の違法な運用例>

あ 違法な交付方法の例

重要事項説明書と売買契約書とを一体にした書面で重要事項説明を行う
読み上げの後,署名押印をさせてこれを契約書として交付する

い 実質面の評価

重要事項説明の実体が欠如する
宅建業法35条1項の趣旨に反する

う 形式面の評価

重要事項説明の部分の交付が売買契約の締結後に行われる
→宅建業法35条1項に違反する
※岡本正治ほか『全訂版 詳解 不動産仲介契約』大成出版社2012年p304