【宅建業者が依頼者以外に対して負う注意義務（調査・説明義務）】

＜依頼者以外への配慮に関する規定（※１）＞

あ　基本的事項

宅建業者は『取引の関係者』に対して
『い〜え』の規制が適用される
依頼者に限定されていない

い　信義誠実義務

信義を旨とし誠実にその業務を行わなければならない
※宅建業法３１条

う　重要事項説明義務

重要事項を書面で説明しなければならない
※宅建業法３５条

え　事実の不告知・不実告知の禁止

重要事項について事実の不告知・不実告知が禁止される
※宅建業法４７条１項
※東京地裁昭和３３年５月２１日

＜依頼者以外への信頼関係（※２）＞

あ　宅建業者の立場

宅建業法は，免許を受けて宅地建物取引業を営む者である
不動産取引について専門的知識・経験を有する者である

い　一般的な信頼

宅建業者が収集・分析した情報に対して
第三者も大きな信頼を寄せている
依頼者に限られない
宅建業者の介入によって取引に過誤がないことを期待されている
※東京高裁昭和３２年１１月２９日
※東京地裁昭和４９年１１月１４日

＜依頼者以外への宅建業者の注意義務＞

あ　基本的事項

前記※１，※２より
宅建業者は，不動産取引の相手方に対して
業務上の一般的な注意義務がある
委託関係がなくてもあてはまる

い　注意義務の内容

信義誠実を旨とする
取引の過誤による不測の損害を生じせしめないように配慮する

う　注意義務の具体例

『ア・イ』などについて格段の注意を払う
ア　目的不動産の瑕疵イ　権利者の真偽 ※最高裁昭和３６年５月２６日（※３）
※東京地裁昭和３３年５月２１日
※東京高裁昭和３２年１１月２９日
※東京地裁昭和４９年１１月１４日
※名古屋高裁昭和５９年１１月１０日

＜黙示の委託関係を認定する見解＞

あ　黙示の委託関係

宅建業者と明示の委託がない当事者の間について
仲介の過程において黙示の委託関係が成立している

い　法的責任の種類

宅建業者の不注意について
→債務不履行と解する

う　批判対象の判例

※最高裁昭和３６年５月２６日（前記※３）
※明石三郎『 不動産仲介契約の研究』一粒社１９７７年ｐ２１０