1 基礎価格に関する鑑定評価基準の規定
2 基礎価格算定の見解の種類
3 底地価格を基礎価格とする一般的見解
4 更地価格を基礎価格とする少数説
5 特殊事情による借地権価格控除の否定
6 基礎価格として底地価格を用いる妥当性

1 基礎価格に関する鑑定評価基準の規定

利回り法の賃料の試算では『基礎価格』を使います。
詳しくはこちら|利回り法の基本(考え方と算定式)
本記事では基礎価格の内容について説明します。
不動産鑑定評価基準に,基礎価格は規定されています。

<基礎価格に関する鑑定評価基準の規定>

あ 利回り法の規定

価格時点における元本価格(基礎価格)の算定について
『基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準ずるものとする』
※不動産鑑定評価基準p34,35(第7章第2節Ⅲ2(2)1)

い 積算法の規定

『原価法と取引事例比較法により求める』
※鑑定評価基準『第7章第2節Ⅱ1(2)1』;積算法における基礎価格

2 基礎価格算定の見解の種類

基礎価格を算定する方法には2種類の見解があります。

<基礎価格算定の見解の種類>

あ 基本的事項

基礎価格とは
利回り方式における投下資本額である

い 2種類の見解

具体的内容としては『ア・イ』の見解がある
ア 底地価格(後記※1)
一般的な見解である
イ 更地価格(後記※2)

3 底地価格を基礎価格とする一般的見解

基礎価格としては一般的に底地価格を用います。

<底地価格を基礎価格とする一般的見解(※1)>

あ 見解の内容

底地価格を基礎価格とする
底地価格=土地価格(い)−借地権価格
一般的・大多数の見解である
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p753

い 土地価格(概要)

一般的には更地価格に契約減価(建付減価)を行ったものである
詳しくはこちら|利回り法における土地価格(建付減価・契約減価の有無)

う 算定式のまとめ

基礎価格
=底地価格
=(更地価格−契約減価)−借地権価格

4 更地価格を基礎価格とする少数説

基礎価格として更地価格を用いた古い裁判例があります。
現在では一般的な見解ではないです。

<更地価格を基礎価格とする少数説(※2)>

あ 裁判例

基礎価格として固定資産評価額を用いる
更地価格を用いるという趣旨である
※大阪地裁昭和37年6月21日

い 補足説明

鑑定評価基準自体が現在とは大きく異なる
→現在では一般的に適用されない
ただし,個別的な特殊事情による調整はある
例;借地権価格の控除を否定した事例(後記※3)

5 特殊事情による借地権価格控除の否定

結果的に更地価格を基礎価格として用いた最近の裁判例もあります。
これは特殊事情を反映したものであり,一般化できるものではありません。

<特殊事情による借地権価格控除の否定(※3)>

あ 借地権割合の異常性

バブル崩壊後の土地の市場価格の状況
従前の値上がり期待部分が時間を追うにつれ減少しつつあった
『借地権割合』は過去に形成されたものである
→値上がり期待部分が大きかった時代である
→異常に過大なものである

い 借地権価格利用の不合理性

『借地権割合』を元に借地権価格を計算して土地の市場価格より控除した場合
→基礎価額は土地の収益還元価格より低額になる可能性が生じる
→土地の市場価格から借地権価格を控除する方式を採用しない
※東京高裁平成14年10月22日

6 基礎価格として底地価格を用いる妥当性

一般的には基礎価格として底地価格を用います(前記)。
底地価格を用いる妥当性への疑問の指摘が古い裁判例であります。
現在の実情では,この指摘は妥当しません。

<基礎価格として底地価格を用いる妥当性>

あ 曖昧さの指摘

底地価格の意味・算定には曖昧さがある
※東京地裁昭和47年11月14日

い 曖昧さの否定

現在では底地・底地価格の概念は確立している
『あ』の指摘(批判)は妥当ではない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p753

う 特殊事情による底地価格算定不能

市場性の未成熟さなどから借地権価格が不明瞭な地域について
→底地権価格が不明となる
→継続賃料は更地価格に適正利回りを乗じて求める
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p753,754