定期借地について

定期借地の概要

定期借地と従前の（普通）借地との違いは、契約期間満了時に貸した土地が確実に戻ってくるかどうかです。平成４年８月に施行された借地借家法に基づいて、地主が安心して借地を提供できるよう創設された制度です。

定期借地制度創設の経緯

普通借地の場合は、借地契約（賃貸借契約）の期間が満了しても、よほど、明渡を必要とする事情がない限り、明渡は認められません。明渡が認められるとしても、多額の明渡料が必要とされるのが実情です。借地人が非常に強く保護されているのです。逆に地主から見ると借地として土地を貸すと、半永久的に土地は帰ってこないで、ようやく戻ってくるとしても代わりに多額の明渡料が必要になるのです。土地を貸すのが恐いということになります。この原因はすべて「明渡がほぼ認められない」ということにありました。そこで、「（期間満了時に）明渡が確実に認められる」という借地の形態が新たに創設されたのです。

定期借地の種類

１　一般定期借地

存続期間は５０年以上で、期間満了時には更新せず、借地人が建物等を取り壊し、更地にして土地を返却するという内容の借地です。マイホームを借地権付きで購入する人を想定した制度です。なお、期間満了時に地主・借地人で合意すれば新たに借地契約を締結することはできます。結果的に更新したような形になりますが、あくまでも地主が合意した場合だけです。地主の意向と関係なくほぼ自動的に更新される普通借地とは天と地の違いです。

２　建物譲渡特約付借地

存続期間は３０年以上で、期間満了時には更新せず、建物は地主が相当の対価で買い取るという内容の借地です。期間満了時に地主が建物を買い取るという地主に不利な条件と引き換えに、一般定期借地よりも存続期間の最低限が引き下げられています。

３　事業用借地

存続期間は１０年以上２０年以下で、期間満了時には更新されず、借地人が建物等を取り壊し、更地にして土地を返却するという内容の借地です。この借地は事業用の建物を建築する場合に限定されています。また契約は公正証書によって作成しなくてはなりません。居住用建物の場合、建物を新築して１０年や２０年で取り壊すことは常識的にはまずあり得ませんが、事業用の建物の場合その程度の比較的短期間での事業計画（プランニング）を立てるということはあり得ます。実際に幹線道路沿いのファミリーレストランやガソリンスタンドの用地として事業用定期借地が利用されていることが多いです。

定期借地のメリット

まずは地主サイドからみれば、確実に土地が戻ってくるので土地を貸しやすいということが言えます。普通借地と比べた場合、定期借地は地主に圧倒的に有利です。結果的に、相場としては地代、権利金等の相場は普通借地よりも定期借地の方が安くなっています。借地人サイドからみると、マイホームを新築する際の敷地の入手が安くできるということがメリットです。まだまだ日本では「所有への憧れ」が強いですが、経済的に考えれば、５０年間の土地の利用期間は生涯その建物に住むということを前提としても十分だという考えもあります。諸外国では（日本よりも）定期借地がポピュラーです。「期限付き所有権」などと呼んでいる国もあります。うまいネーミングだと思います。