定期借家について

定期借家の概要

定定期借家と通常の借家契約との違いは、契約期間満了時に貸した土地が確実に戻ってくるかどうかです。 平成１２年３月１日の借地借家法の改正に基づいて、認められた制度です。

定期借家制度創設の経緯

普通借家の場合は、借家契約（賃貸借契約）の期間が満了しても、契約は終了されず、 更新される事が原則となっています。賃貸人側が契約の終了を望み、 相当の明渡料を提供するなどしたとしても、賃貸人と賃借人の間で契約終了の正当事由をめぐって紛争になる事も珍しくありません。 従って、仮に、「１～２年間だけ部屋を貸したい」と家主さんが思っても、 期間満了時に部屋が戻ってくるかどうか分かりませんから、 躊躇して貸せなくなってしまうということがよくありました。 そこで、「期間満了時の契約更新が無く、明渡が確実に認められる」という借家の形態が新たに創設されたのです。

定期借家のメリット

貸主側からみると、通常の賃貸借契約では、 貸主側からの解約については、正当事由が必要とされており、 貸主側からの解約が著しく困難なものでした。 定期借家契約は契約期間の満了で確実に契約の終了が出来るため、 期間を区切って建物を賃貸するなど不動産の有効活用が可能になっております。 一方で賃借人にとっては、期間は限定されたり、 中途解約に制限があったりしますが、 相場より割安な賃料での入居が可能となっており、 貸し手と借り手のニーズがマッチした時には双方にとって 有意義な制度といえるでしょう。

定期借家の方法

契約書の作成について

定期借家契約は、書面により行う必要があります。 口頭のみによる契約では、 その契約は解約に制限のある通常の借家契約となってしまいます。 万全を期すために通常の契約書ではなく、公正証書にて契約書を作成する事も可能です。

記載するべき内容

最低限として、契約期間の満了時に"契約の更新がないこと" とする旨を記載する必要があります。 その他に契約期間の満了時に再契約を望まない場合には "再契約はしない"旨を記載する事も出来ます。

定期借家契約である事の説明

契約にあたって賃貸人は賃借人に対して、 契約書の他に契約が定期借家契約であること、 契約の終了年月日等を記した書面を交付し、 定期借家契約である事を説明する必要があります。

定期借家の注意点

定期借家契約の終了について

定期借家契約の終了の６カ月前から１年前に賃貸人から賃借人に契約が期間満了により終了する旨を通知する必要があります。この通知がない場合、契約終了時の明渡請求が認められない場合があります。

※１年未満の契約の場合には契約終了の通知は不要とされています。

定期借家の更新（再契約）について

定期借家契約はいわゆる契約の更新はございませんが、貸主、借主の双方が望む場合には、再契約をする事が可能です。その場合、従前の定期借家契約は、期間の満了により終了しているため、再度定期借家契約を締結する必要があります。具体的には「前契約と同一の条件で更新する」としたり、口頭で再契約を結んでしまうと、その契約は定期借家契約と認められず、通常の解約制限のある賃貸借契約となってしまう点に注意が必要です。