建物明渡について

長期にわたって賃料を不払の賃借人がいる場合、賃貸人としては契約を終了させて、建物を明渡してもらう必要がありますが、 仮に賃貸借契約が終了が認められたとしても、賃借人が立退きを拒否したり、法外な立退料を請求する事も有ります。
民事紛争に巻き込まれて、不法に占有権、賃借権や転貸借を主張されて居座られてしまう事も有ります。（占有屋）
そういった賃貸借トラブルの場合の賃貸借契約の解除から建物の明渡、現状回復等については、みずほ中央にご相談ください。

賃貸借契約の解除を検討すべき事例

・賃借人が許可なく建物を増築している場合
・賃借人が長期にわたって賃料を不払いの場合
・賃借人が行方不明で賃料不払いの場合
・賃借人が騒音などの迷惑行為が目立つ場合

建物明渡が必要になるケース

・賃借人が賃料を払う意思も立退く意思もない場合
・賃貸借契約が有効に終了しているのに賃借人が立退きを拒否している場合
・賃借人が賃料不払いで行方不明の場合
・建物の築年数経過などで建替が必要だが、賃借人が立退きを拒否している場合
・不法占拠者が賃貸物件を占有している場合

賃貸借契約から建物明渡の流れ

１．内容証明などで解除・更新拒絶の意思表示
２．占有移転禁止の仮処分
３．明渡請求訴訟の提起
４．判決、和解等の決着
５．債務名義の取得
６．明渡の強制執行

以上は最大限に長引く場合の事例です。実際は賃借人が弁護士などの専門家の関与を知っただけですぐに明渡しをしてくれるケースも多いと言われております。

建物賃貸借契約終了事由

１　建物賃貸借契約の合意解除

賃貸人、賃借人の当事者がお互いの合意のもと賃貸契約を将来的に消滅（つまり解除）すること。 ただし、この場合、賃貸人の承諾を得た転借人がいる場合には、その転借人には賃貸借契約の解除を対抗することはできない。

２　建物賃貸借契約の約定解除

貸借契約締結時に当事者間の約定（つまり特約）で定めた解除権が発生すること。代表的なものは手付解除、買戻し等がある。

３　建物賃貸借契約の法定解除

法定解除権とは、賃料不払い等により債務不履行（遅行不能、履行遅滞、不完全履行）等の法定の事由が生じたことによって発生する解除権です。

４　建物賃貸借契約の更新拒絶

期間の定めのある借家契約については、更新をしない旨の通知（更新拒絶）又は条件を変更しなければ更新をしない旨の 通知をしなかったときは、自動的に契約が更新されることとなっております。 つまり、契約期間満了の1年前から6か月前までに、賃借人に対して更新をしない旨 を通知しないのならば、従前と同じ条件で契約が更新される事となります。 ただし、賃貸人がこの更新拒絶の通知を行うためには、更新拒絶の正当事由が必要といわれております。

更新拒絶の正当事由とは？

建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、 正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（借地借家法第28条）
正当事由については、建物の賃貸人と賃借人のそれぞれがその建物の使用を必要とする事情や立退料についてを相対的に比較して判断される事になります。