事例

事例 ＜不動産売買のトラブル＞
・土地の面積・形状や建物の欠陥について、売買契約締結前の話と違うことが出てきました。

代理人弁護士が相手方と交渉しました。
その結果、次のように解決しました。
土地の面積が不足していた分については、代金を減額することになりました。
建物の欠陥については、修理代金を売主に負担してもらいました。

事例 ＜共有不動産＞
・不動産の共有者間で、使用方法・管理方法・収益分配・経費負担でもめていました。

代理人弁護士が訴訟を提起しました。
訴訟の途中で和解が成立しました。
内容は、相手方から適正な金額で持分を買い取るというものです。
それ以降、単独で管理・家賃回収ができることが実現しました。

事例 ＜貸地地代＞
・地代について、地主・借地人で意見が合いませんでした。

地主の代理人となった弁護士が借地人と交渉しました。
交渉が決裂したので、裁判所に地代増額請求の調停を申し立てました。
調停委員が妥当な増額案を提示しました。
その後、多少金額の調整がありましたが、最終的に、地代を増額する内容の和解が成立しました。

事例 ＜土地明渡＞
・貸地を含めた一団の土地に大きなマンションを建設しようと考えています。

地主の代理人となった弁護士が借地人と交渉しました。
最終的に、その後建築されるマンションの１室を借地人に譲渡する、という条件で貸地の明渡が実現しました。

事例 ＜納税対策＞
・貸地（底地）を持っています。地代収入が少ない割に評価額が高いです。
将来の相続税納税が心配です。

地主の代理人となった弁護士が借地人と交渉しました。
適正な明渡料で借地人に退去してもらいました。
その後、収益の高いマンションを建てました。
結果的に、資産の評価額は下がることになり、また同時に定期的な収入も確保できるようになりました。
予想される納税額は下がり、収入増額によって、貯金も増えるようになりました。

事例 ＜アパート・マンション・店舗賃貸＞
・借主に家賃滞納や騒音などの契約違反があるので退去してもらいたいです。

オーナーの代理人弁護士が借家人と交渉しましたが、決裂しました。
弁護士は、明渡請求訴訟を提起しました。
スピーディーに判決を取得できました。
その判決に基づいて、明渡を実現することができました。

事例 ＜境界＞
・お隣さんと、境界の主張が食い違ってもめています。

代理人となった弁護士は多くの資料を調査した上で、相手方と交渉しました。
最終的には、相手方の土地の一部を「買い取る」形で和解が成立しました。

事例 ＜登記＞
・父が亡くなって所有者が変わったはずですが、名義は亡くなった父のままです。

スピーディーに登記申請を行い、確実に完了しました。
将来的な紛争を未然に防ぐことにつながりました。

事例 ＜共有＞
（「権利の濫用」により共有物分割請求を請求棄却とした珍しい例）
別居中の夫が妻に対し、夫婦が共有する自宅不動産を競売に付した上で代金分割の方法による共有物分割を求めて提訴してきました。
一審は夫の請求を認容しました。

妻は控訴。
妻と同居の子はそれぞれ病気に罹患しており、将来的な収入に不安が大きいこと、他に居住する場所を探しにくいことなどを主張しました。
裁判所は、提訴自体が不当なものであり「権利の濫用」に該当するものとして、請求棄却としました。

妻→提訴が不当である理由を主張
・確かに夫婦別居しているし、離婚の調停もした（不調で終わっている）。
・妻は６０歳オーバーで今後の収入はとても不安。
・妻と一緒に住んでいる子は精神疾患がある。
・夫は妻・子に生活費（婚姻費用分担金）の支払をわずか（月額３万円）しかしていない。
・仮に第三者に売却（競売）した場合に、まとまった金銭が入ってくればまだ救いだが、抵当権が付いているので、手元に来る金額は結構少なくなると予想され る。

夫→提訴はやむを得ないものであることを主張
・癌にかかっているので治療費がかかる
・収入が下がっている
・借金が返しにくくなる
・不動産を売却してその代金で返済しなくてはならない

これらの主張を聞いて，最後に裁判所の判断。
結論＝請求棄却（妻の勝訴）
理由
このまま競売→売却→妻・子が退去
となると，妻・子は収入もなくなる。そもそも夫の別居が，妻子を「置き去りにした」ようなもんだ。
仮に別居が続くなら，離婚の訴訟でも協議でもすることになるはず。
離婚の訴訟（協議）の中で，「財産分与」として夫婦のどちらにどのような形で残すのかを考えるべき。
夫の請求はトータルでひどいので「権利の濫用」（民法１条３項）として根本的に認められない！
→代表弁護士三平聡史のブログ

【大阪高等裁判所　平成１７年６月９日（抜粋）】
　四　権利の濫用の主張の当否（争点（３））について
　（１）　民法二五六条の規定する共有物分割請求権は、各共有者に目的物を自由に支配させ、その経済的効用を十分に発揮させるため、近代市民社会における 原則的所有形態である単独所有への移行を可能にするものであり、共有の本質的属性として、持分権の処分の自由とともに、十分尊重に値する財産上の権利であ る（最高裁判所大法廷昭和六二年四月二二日判決・民集四一巻三号四〇八頁参照）。
　しかし、各共有者の分割の自由を貫徹させることが当該共有関係の目的、性質等に照らして著しく不合理であり、分割請求権の行使が権利の濫用に当たると認 めるべき場合があることはいうまでもない。
　（２）　以上の観点に立って本件について、被控訴人の分割請求権の行使が権利の濫用に当たるか否かについて検討する。
　控訴人が指摘するとおり、本件不動産は、被控訴人が控訴人との婚姻後に取得した夫婦の実質的共有財産であり、しかも現実に自宅として夫婦及びその間の子 らが居住してきた住宅であり、現状においては被控訴人が別居しているとはいえ、控訴人及び長女春子が現に居住し続けているものであるから、本来は、離婚の 際の財産分与手続にその処理が委ねられるべきであり、仮に、同手続に委ねられた場合には、他の実質的共有財産と併せてその帰趨が決せられることになり、前 記認定に係る、資産状況及び控訴人の現状からすると、本件不動産については、控訴人が単独で取得することになる可能性も高いと考えられるが、これを共有物 分割手続で処理する限りは、そのような選択の余地はなく、被控訴人が共有物分割請求という形式を選択すること自体、控訴人による本件不動産の単独取得の可 能性を奪うことになる。
　そして、前記認定のとおり、被控訴人は、離婚調停の申立て自体は経由しているものの、いまだ離婚訴訟の提起すらしておらず、現に夫婦関係が継続している のであるから、本来、被控訴人には、同居・協力・扶助の義務（民法七五二条）があり、その一環として、控訴人及び病気の長女春子の居所を確保することも被 控訴人の義務に属するものというべきである。ところが、被控訴人は、病気のために収入が減少傾向にあるとはいうものの、依然として相当額の収入を得ている にもかかわらず、これらの義務を一方的に放棄して、控訴人や精神疾患に罹患した長女の春子をいわば置き去りにするようにして別居した上、これまで婚姻費用 の分担すらほとんど行わず、婚姻費用分担の調停成立後も平成一六年九月以降は、月額わずか三万円という少額しか支払わないなど、控訴人を苦境に陥れてお り、その結果、控訴人は、経済的に困窮した状況で、しかも自らも体調が不調であるにもかかわらず、一人で春子の看護に当たることを余儀なくされている。そ の上、本件の分割請求が認められ、本件不動産が競売に付されると、控訴人や春子は、本件不動産からの退去を余儀なくされ、春子の病状を悪化させる可能性が あるほか、本件不動産には前記認定のように抵当権が設定されているため、分割時にその清算をすることになり、控訴人と春子の住居を確保した上で、二人の生 計を維持できるほどの分割金が得られるわけでもないし、控訴人は、既に満六〇歳を過ぎた女性であり、しかも原田病や神経症のため通院治療を受けていて、今 後、稼働して満足な収入を得ることは困難であるから、経済的にも控訴人は一層苦境に陥ることになる。
　これに対し、被控訴人は、現在、進行した前立腺癌に罹患し、その治療などのため、収入が減少傾向にあり、借入金の返済が徐々に困難になっていることか ら、余命を考慮して、負債を整理するため、本件不動産の分割請求をしているものである旨主張している。
　被控訴人の病状からして、上記のような考えを持つこと自体は理解できないでもないが、前記認定事実によっても、その主張自体からも、現時点で、金融機関 から競売の申立てを受けているわけでもなく、直ちに本件不動産を処分しなければならないような経済状態にあるとは認め難いし、仮に、そのような必要がある としても、事務所不動産を先に売却して、事務所自体は他から賃借することも考えられるのであって、どうしても負債整理のために本件不動産を早期に売却しな ければならない理由も認められない。また、上記のような困難な状況にある妻である控訴人や子供らの強い反対を押し切り、控訴人らを苦境に陥れてまで負債整 理を行わなければならない必然性も見出し難い。
　（３）　以上の諸事情を総合勘案すると、被控訴人の分割の自由を貫徹させることは、本件不動産の共有関係の目的、性質等に照らして著しく不合理であり、 分割の必要性と分割の結果もたらされる状況との対比からしても、被控訴人の本件共有物分割請求権の行使は、権利の濫用に当たるものというべきである。

事例（売買）
マンションを購入したＡが、購入後に、ひび割れ・鉄筋の耐力低下などの欠陥を発見しました。
売主への責任追及が一般的ですが、資力に問題があり、現実的ではありませんでした。
そこで、建設業者Ｂ（正確には設計・工事監理業者、施工業者）に不法行為に基づく損害賠償を請求しました。
ところが、Ｂは、「マンション購入者は注文者ではないので、直接の取引があったわけではない。何らかの義務を直接負うことはない」と主張し、請求に応じま せんでした。

ＡはＢに対して提訴。
最終的には、「建物としての基本的な安全性」が欠けていた場合は、注文主以外（転売により購入した者）も建設業者に損害賠償請求ができる、と判断され、請 求が認められました。
→代表弁護士三平聡史のブログ

【最高裁判所　平成１９年７月６日（抜粋）】
建物は，そこに居住する者，そこで働く者，そこを訪問する者等の様々な者によって利用されるとともに，当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在している から，建物は，これらの建物利用者や隣人，通行人等（以下，併せて「居住者等」という。）の生命，身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備 えていなければならず，このような安全性は，建物としての基本的な安全性というべきである。そうすると，建物の建築に携わる設計者，施工者及び工事監理者 （以下，併せて「設計・施工者等」という。）は，建物の建築に当たり，契約関係にない居住者等に対する関係でも，当該建物に建物としての基本的な安全性が 欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当である。そして，設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての 基本的な安全性を損なう瑕疵があり，それにより居住者等の生命，身体又は財産が侵害された場合には，設計・施工者等は，不法行為の成立を主張する者が上記 瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り，これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負 うというべきである。居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。

事例 （賃料滞納者の居室に立ち入ることは、特約があったとしても不法行為が成立すると判断された例）
マンションの１室の賃貸借において、賃借人が約３か月分の家賃を滞納しました。
賃貸借契約書には、賃料を滞納した場合、「賃貸人は、賃借人の承諾を得ずに本件建物内に立ち入り適切な処置を取ることができる」という規定がありました。
そこで、管理会社は、居室に立ち入って、入口ドアの錠を交換し、また、窓の内側に侵入防止のための施錠具を取り付けました。
要は、賃借人がこの居室に入れないような「締め出し」の状態にしたのです。

賃借人は後で、この立ち入り行為や「締め出し」について、不法行為として損害賠償を請求して提訴しました。
最終的には、特約はあっても、あまりに過剰な内容であるために、公序良俗違反になるとして、特約を無効と判断しました。
ところで、家賃の滞納があった場合の典型的な対処方法は、裁判所を通して、訴訟や強制執行により、物理的に退去を実現するというものですです。
本事例における裁判所の判断としては、「正規の手続きがあるのだから、あまり極度に省略するような約束は借主に不利過ぎる」というものです。
借地借家法の趣旨として、借主が保護されています。一方的に借主に不利な約束（条項）は無効とされることが多いのです。

【東京地方裁判所　平成１８年５月３０日（抜粋）】
　（２）　本件賃貸借契約の契約書（以下「本件契約書」という。）には、次の趣旨の条項がある。
　ア　賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は、賃借人の承諾を得ずに本件建物内に立ち入り適当な処置を取ることができる（一四条五号）。
　イ　賃借人が賃料を二か月分以上滞納した場合は、賃貸人は賃借人に対して何らの通知・催告を要することなく直ちに本件賃貸借契約を解除することができる （一五条三号）。

本件特約は、アムスがＸに対して賃料の支払や本件建物からの退去を強制するために、法的手続によらずに、Ｘの平穏に生活する権利を侵害することを許容する ことを内容とするものというべきところ、このような手段による権利の実現は、法的手続によったのでは権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる 緊急やむを得ない特別の事情がある場合を除くほかは、原則として許されないというべきであって、本件特約は、そのような特別の事情があるとはいえない場合 に適用されるときは、公序良俗に反して、無効であるというべきである。

事例 （賃借人（店舗運営会社）について全株式の譲渡が行われたことは「無断譲渡」には該当しないとして契約解除を防げたケース）
いわゆるＭ＆Ａで、ラーメンチェーンを展開する運営会社が他の会社に譲渡されました。
具体的には、元の運営会社の全株式を別の会社が取得（購入）する、というものです。
株式の譲渡に伴って、商号（会社名）変更と役員の入れ替えが行われました。
特にラーメン店運営会社はこれにより店舗賃貸借契約に問題が生ずるとは思っていませんでした。
ところが、オーナーから、賃貸借契約の解除を通知されました。
オーナーの主張の概要はこうです。
１　賃借人が変わったので「賃借権の無断譲渡」である
２　そうでないとしても、「脱法的な賃借権無断譲渡」である（このような条項が契約書にありました）

運営会社としては、次のように反論しました。
１　商号・役員は変わっても、法人自体は変わっていないから無断譲渡ではない
２　賃料の支払能力は下がっていない（むしろ大企業のグループに入ったので支払能力は安心できる）、店舗の使用態様は変わっていない。オーナーに迷惑はか かっていない。不正とか脱法という意図はない。
最終的に、交渉では妥結せず、オーナーが提訴することになりました。
訴訟において、運営会社としては以上のような主張を丁寧に行いました。
最終的に、裁判所は、運営会社の主張を認め、賃貸借契約の解除・明渡請求を認めませんでした。
なお、運営者が個人から法人に変わった（法人なりした）り、運営法人自体が変わった（事業譲渡）の場合は、「無断転貸」として解除が認められる可能性が高 いです。
この事例では、賃貸人が勝訴したポイントは、法人か変わっていないこと、と、店舗の使用態様が変わっていなかったこと、の２点です。

【東京地方裁判所平成１８年５月１５日】
　（１）　原告は、本件建物の所有者であり、被告は、ラーメンを中心とした飲食店を関東一円でチェーン展開する者であり、本件建物「天下一」の店名でラー メン・中華料理店を営業し、これを占有している。
　（２）　原告は、被告との間で、平成一四年七月一日、目的を中華料理業、期間を平成一四年七月一日から平成一七年六月三〇日までの三年間、賃料を月額五 二万五〇〇〇円（内消費税二万五〇〇〇円）、共益費を五二五〇円（内消費税二五〇円）、敷金二五〇〇万円として本件賃貸借契約を締結した。なお、本件賃貸 借契約書の第七条二号には、
「下記の場合には、甲（貸主）は、何らの催告を要しないで直ちに本契約を解除して乙（借主）に対して明渡を求めることが出来る。
　　２）　賃借物件の一部又は全部につき、賃借権の譲渡、転貸をした場合。乙が他の債務により破産宣告、強制執行を受けた場合、株券譲渡、商号、役員変更 等による脱法的無断賃借権の譲渡、転貸の場合を含む。」
との記載（以下「本件特約条項」という。）がある。
　（３）　被告は、平成一六年七月三〇日、商号をヒサモト商事株式会社から株式会社ＧＭフーズに変更し、全役員及び本店所在地も変更し、同年八月二六日、 それぞれその旨の登記を経由した。また、そのころ、訴外株式会社ゼンショー（以下「ゼンショー」という。）は、被告の全株式を取得し、同年九月中旬ころ、 「オーナー様各位」と題する文書にて、原告に対し、「ヒサモト商事株式会社より一〇〇％株式を取得し、七月三一日から弊社が運営」する「今後、弊社の一〇 〇％子会社である株式会社ＧＭフーズが運営会社として担当する」旨を通知した（以下「本件通知」という。）

第三　争点に対する判断
　一　《証拠略》によれば、以下の事実が認められる。
　被告においては、従前、ヒサモト商事株式会社を商号にして、横山一族が株式及び経営の実権を握っていたところ、原告は、その当時、株式会社ベルホームを 仲介業者として被告と本件賃貸借契約を締結することとしたが、原告代表者と横山一族の間にそれ以前に特別の信頼関係が存していたわけではなく、原告代表者 は、本件賃貸借契約の際に被告の旧代表者である横山久雄と初めて会った。その後、本件通知の前後にＭ＆Ａにより東証一部上場企業であり、多くの外食チェー ン店をその傘下に有するゼンショーが被告の全株式を取得し、被告を子会社化したところ、本件建物においては、店長をはじめ大部分の従業員は交代となった が、従前どおりの店名の下でラーメン・中華料理店が経営されており、その使用形態は従前とほぼ同様である。本件賃貸借における賃料（ないし賃料相当金） は、上記Ｍ＆Ａ後も遅れることなく、原告に対し送金されている。
　二　以上の事実及び前記第二の二記載の争いのない事実等に照らせば、被告は、本件建物の賃借権をゼンショーに売却等したのではなく、被告の全株式がゼン ショーに買収されたことにより、商号や代表者等が変更されることになったのにすぎないものと認められるところ、賃借人である法人の構成員や機関等に変動が 生じても、法人格の同一性が失われるものではない。また、原告が主張するようにゼンショーによるＭ＆Ａにより被告の法人格が形骸化し、ゼンショーの法人格 と同一視されるべきに至っていると認めるに足りる証拠は見当たらない。したがって、このような状況をとらえて、賃借権の譲渡があったものと認めることは相 当ではない。
　なお、原告は、本件通知がゼンショー名義で出されており、その中に「七月三一日から弊社が運営させて頂いております」、「今後、弊社の一〇〇％子会社で ある株式会社ＧＭフーズが運営会社として担当する」との記載があることをもって、本件建物における営業もゼンショーが行っていることを裏付けるものである 旨主張する。確かに本件通知は、上記記載に加え、株式会社ＧＭフーズの概要として「設立年月日平成一六年七月三〇日」と記載されているなど、登記簿上の記 載等とは異なる記載が散見され、このような本件通知の記載ぶりは、被告がヒサモト商事株式会社の商号等を変更して現在に至っている事実と合致し難いもので ある。しかし、逆に言えば、被告がヒサモト商事株式会社の商号等を平成一六年七月三〇日に変更し、同年八月二六日にその旨の登記がされていることは争いの ない事実であり、本件通知が発出された同年九月時には、本件通知作成担当者の認識にかかわらず、株式会社ＧＭフーズが新会社を設立したものではなく、被告 の商号を変更したものにすぎないことは確定していたのであるから、上記記載ぶりは、本件通知作成担当者が法的な組織形態や経営主体の概念を十分に認識して いなかったために、誤って記載されたものというほかない。担当者の誤解により本件通知の記載ぶりに正確性を欠く部分があることを認める被告代表者の供述も このような認定と整合するものといえる。したがって、上記記載ぶりをもって、本件建物における営業をゼンショーが行っているものと認めることはできない し、仮に原告が主張するように、被告側が本件賃貸借の仲介担当会社に、社名変更の承諾ではなく、賃借人変更についての承諾を求める申し入れをした事実があ るとしても、それをもって上記結論を左右するものではない。
　次に、原告は、本件特約条項において、賃借権の譲渡、転貸をした場合には貸主に無催告解除権が生じるところ、この場合の賃借権の譲渡、転貸には、株券譲 渡、商号、役員変更等による脱法的無断賃借権の譲渡、転貸の場合を含むとされていることを指摘して、本件においても、株券譲渡、商号、役員変更等がされて おり、本件特約条項が定めるところの脱法的無断賃借権の譲渡に当たるものである旨主張する。
　しかしながら、本件特約条項は、その文言上も、借主における株券譲渡、商号、役員変更等が直ちに賃借権の譲渡に当たると規定しているものではなく、この ような手段による脱法的無断賃借権の譲渡が賃借権の譲渡に含まれる旨を記載しているにすぎない。また、実質的にみても、建物賃貸借関係においては、賃料の 支払いの下に建物の使用を認めるものであるから、賃料の支払いの確実性と建物使用の態様が重視されるべき要素となるところ、本件においては、賃料の支払状 況に変動はなく、将来の賃料支払の確実性についても、前述のようにゼンショーが東証一部上場企業であることに照らせば、確実性が高まりこそすれ、低くなる ことは考え難い。建物使用の態様についても、従前と同一の店名でラーメン・中華料理店を営業しているものと認められ、店長をはじめ従業員の大部分において 交代が生じたとしても、もともと営業を目的として法人に店舗の賃貸をしている以上、従業員の交代等は借主の都合により当然に許容されるべきものであり、こ れをもって建物使用の態様に変更が生じたものと認めることもできず、他に使用形態自体に変更があることを認めるに足りる証拠はない。さらに、ゼンショーに よる被告買収の主たる目的が承諾料等を支払うことなく、本件賃貸借による賃借権を取得することにあるものと認めることはできず、経営実権に変動が生じた借 主が本件建物を賃借することになったとしても、それは、被告の法人組織全体がＭ＆Ａを受けたことにより、結果的に生じたものにすぎず、このような一連の流 れにおいて被告の脱法的な意思の存在を窺わせるに足りる証拠もない。
　以上の事情を総合すれば、本件における被告の株券譲渡、商号、役員変更等が本件特約条項が規定する脱法的無断賃借権の譲渡に当たると解することはできな い。