【遺産の賃貸不動産の賃料債権の扱い（遺産分割／当然分割・遡及効の制限）】
１ 遺産の賃貸不動産の賃料債権の扱い
遺産の中に賃貸不動産（収益物件）がある場合には、賃料債権がどのように扱われるか、という問題が出てきます。具体的には、遺産分割の対象となるのか、または、遺産分割をしなくても当然に分割されるのか、ということです。賃料が発生した時期によって違ってきます。
本記事ではこの問題について説明します。
２ 相続開始時に発生している賃料債権（可分→当然分割）（概要）
まず、相続開始の時点（亡くなった時点）ですでに発生していた賃料債権は、可分の金銭債権なので、各相続人が各自の法定相続分の債権として取得します。
遺産分割で最終的な帰属を決める、という必要はありません。
相続開始時に発生している賃料債権（可分→当然分割）（概要）
一般の金銭債権として可分である→当然分割となる
つまり、各相続人が相続分に応じて賃料債権を取得する
詳しくはこちら｜一般的金銭債権の相続（分割承継・相続分の適用・遺産分割の有無）
３ 相続開始後発生の賃料債権への遺産分割の遡及効の適用（参考）
次に、相続開始後に発生した賃料債権について考えます。ここで、賃料を生みだしている不動産は、遺産分割で、最終的にどの相続人が取得するかが決まります。ここで、遺産分割には遡及効があります。
たとえば、相続人Aが不動産を取得することになった場合、相続開始時からAが所有者であった扱いとなるのです。
そうすると、相続開始後に発生した賃料債権は、Aが取得することになるはずです。
相続開始後発生の賃料債権への遺産分割の遡及効の適用（参考）
あ 遺産分割の遡及効
遺産分割の効果は相続開始時にさかのぼる
※民法９０９条
い 相続開始後の賃料債権への適用（参考）
相続開始後に発生した賃料債権について、遡及効をそのままあてはめた場合、不動産を承継した相続人が、賃料債権を取得することになる
しかし、この遡及効はこの場面では使わない結論となっています。次に説明します。
４ 相続開始後〜遺産分割完了の賃料債権の扱い
相続開始後は、遺産の不動産は一時的に遺産共有となっています。共有不動産なので、そこから生み出された賃料債権は共有者、つまり相続人全員に帰属します。賃料債権は金銭債権なので可分です。そこで、各債権者、つまり各相続人が相続分（割合）どおりに分割された債権を取得する、という結果になります。
ここで前述のように、原則論では、遺産分割の遡及効によって、不動産を取得した相続人が相続開始後の賃料債権も取得するはずですが、平成１７年最判は、結論として、ここでは遡及効は適用しないという解釈を採用しました。
なお、遺産とは、相続開始時に被相続人に帰属していた財産です。相続開始後に発生した賃料債権は（遡及効の適用するかどうかとは関係なく）遺産には含まれません。この点からも、遺産分割の対象には含まれません。
相続開始後〜遺産分割完了の賃料債権の扱い
遺産分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。
※最判平成１７年９月８日
５ 相続開始後の賃料に遡及効を適用しない理由
平成１７年最判が出るまでは、相続開始後に発生した賃料債権について遺産分割の遡及効を適用するかしないかについて、両方の見解がありました。最終的に遡及効を適用しない見解が採用された理由にはいろいろなものがあります。もともと遡及効は適用しない場面が多く、また、遡及効を適用してしまうと、権利関係が不安定になるなどの支障が大きい、などが理由として挙げられます。
相続開始後の賃料に遡及効を適用しない理由
あ 遺産共有→否定しない
①現在の民法の遡及効は、被相続人から直接遺産を承継したこととする法技術にすぎず、第三者との関係のみならず（909条ただし書）、共同相続人間においても（911～913条）、遺産分割前の遺産共有の事実を否定するものではない。
い 共有者の使用収益権の適用→公平・合理的
②遺産が遺産分割前の遺産共有の状態にあるときは、遺産は、共同相続人がその相続分＝共有持分に応じて管理し使用収益すべきものであるから（民法249条、252条、253条１項）、そのような状況下にあった遺産からの収益を共同相続人（共有者）がその相続分（持分）に応じて取得するとすることは公平であり、合理的である。
遡及効を認めると、それまで共有持分に応じて使用・管理してきた遺産からの収益を、その後に行われた遺産分割によって当該遺産を取得した相続人が丸取りすることとなり、不公平、不合理な結果をもたらす。
う 法的安定性
③遡及効を認める立場に立っても、判例理論に従う限り、遺産分割前は、各相続人が相続分に応じて分割単独債権を取得することを認めざるを得ないから、遡及的帰属説によれば、遡及効によってこの権利関係を覆滅させることとなり、法的安定を害することになる。
また、遺産共有にある賃貸不動産の持分の一部が遺産分割前に第三者に譲渡されると、遺産分割ではなく共有物分割（遡及効がない。）によって共有を解消すべきものとなるのであるから、当事者にとって遡及効が及ぶのか及ばないのかをあらかじめ予測することが著しく困難である。
え 家裁実務との整合性
④遡及的帰属説を採る学説・裁判例は、現在ではほとんど見られず、遡及的帰属説を採ることは現在の家裁実務に混乱をもたらすこととなる。
※松並重雄稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 平成１７年度』法曹会２００８年ｐ５７０、５７１
６ 賃料債権を不可分債権とした過去の見解（参考）
平成１７年最判の判断の中には、賃料債権は金銭債権であり、可分である、という解釈が含まれていました。この点、それ以前の実務では、不可分とする見解もありました。不可分債権であるとすると、たとえば相続人Aが賃料全額を回収してしまい、その直後にこの金銭を借金返済や生活費などとして使ってしまった場合に、相続人Bは現実にAから回収できなくなります。つまり、相続人に不利益があるのです。結局、平成１７年最判は可分であると判断したため、このような不利益は発生しないことになっています。
なお、不利益を受ける相続人（債権者）の全員が合意すれば、不可分債権とすることは可能です。
賃料債権を不可分債権とした過去の見解（参考）
あ 過去の見解（裁判例）
賃貸人の地位を相続した共同相続人が賃借人に対して有する賃料債権は不可分債権である
※東京地判昭和４５年７月１６日
※東京地判昭和４７年１２月２２日
※神戸地判昭和５３年１１月２９日
※大阪高判平成元年８月２９日
い 平成１７年最判による否定
これらの判断はいずれも本判決によって否定された。
う 相続人の合意による不可分債権化（参考）
共同相続人の合意により不可分債権とすることは可能である（民法428条）。
※松並重雄稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 平成１７年度』法曹会２００８年ｐ５７３
７ 遺産の賃貸不動産の賃料の帰属（まとめ）
遺産の中の賃貸不動産の賃料（債権）は、前述のように、その発生時期によって法的扱いが異なります。まとめておきます。
遺産の賃貸不動産の賃料の帰属（まとめ）
| 発生時期 | 帰属 |
| 相続開始前 | 可分→当然分割 |
| 相続開始〜遺産分割完了 | 可分→当然分割 |
| 遺産分割完了後 | 不動産の取得者（所有者）に帰属 |
８ 遺産の賃貸不動産の賃料の例外的な遺産分割
前述のように、遺産の中の賃貸不動産から生まれる賃料は、相続開始前、後のどちらに発生したものであっても、遺産分割の対象とはなりません。しかし、相続人全員が合意すれば、遺産分割に含める扱いをすることも可能です。
遺産の賃貸不動産の賃料の例外的な遺産分割
あ 相続開始前の賃料債権の遺産分割
相続開始前に発生した賃料債権（遺産の中の金銭債権）は、原則として遺産分割の対象ではない
相続人全員が同意すれば遺産分割の対象となる
詳しくはこちら｜一般的金銭債権の相続（分割承継・相続分の適用・遺産分割の有無）
い 遺産の賃貸不動産の賃料の例外的な遺産分割
相続開始後遺産分割までの間相続財産たる上記建物から生ずる家賃は、相続財産そのものではない。
また、遺産分割は相続開始時に遡及して効力を生ずるが、これは遺産分割により共同相続人中の一部の相続人に帰属した財産を被相続人から当該相続人に直接承継されたものとするための擬制であり、それによつて相続開始後遺産分割までの間相続財産から生ずる家賃が遺産分割によつて上記建物を取得する当該相続人に当然に帰属するものと解すべきでない。
これらの家賃は、相続財産の果実であり、相続人が複数いるときには、相続財産におけると同様な持分による共同相続人間の共有財産であるが、相続財産とは別個の共有財産であり、その分割又は清算は原則的に訴訟手続によるものと解するのが相当である。
もつとも、これらの家賃が相続財産と同様の持分による共有財産であり、相続財産と同時に分割することによつて権利の実現が簡便に得られるなどの合理性が認められることを考慮すると、相続財産と一括して分割の対象とする限り、例外的には遺産分割の対象とすることも許されるものと解する。
この場合、当事者の訴権を保障する観点からすれば、相続開始後遺産分割までの間の家賃を遺産分割の対象とするには、当事者間にその旨の合意のあることが必要であるというべきである。
※東京家審昭和５５年２月１２日
う 平成１７年最判の影響（なし）
本判決（平成１７年最判）は、相続人全員の合意により賃料を遺産分割の対象に含めることができるとする現在の家裁実務を否定するものではないであろう。
※松並重雄稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 平成１７年度』法曹会２００８年ｐ５７４
９ 賃借人の相続における賃料債務の不可分性（参考）
平成１７年最判は、賃貸人の相続のケースでしたが、逆に、賃借人の相続の場合には、賃料債務が可分か不可分か、という問題が出てきます。これについては、不可分であるという判例がありますが、平成１７年判例の影響はなく、この解釈は維持されています。
賃借人の相続における賃料債務の不可分性（参考）
あ 賃料債務の不可分性
共同賃借人が負う賃料債務は不可分である
※大判大正１１年１１月２４日ほか
詳しくはこちら｜複数の賃借人（共同賃借人）の金銭債権・債務の可分性（賃料債務・損害金債務）
い 平成１７年最判の影響（なし）
なお、賃借人の地位を相続した共同相続人が負担する賃料債務が不可分債務である旨を説示した大判大正11・11・24民集１巻670頁は否定されたものではない。
※松並重雄稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 平成１７年度』法曹会２００８年ｐ５７３
本記事では、遺産の中の賃貸不動産の賃料がどのように扱われるか、ということを説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
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