【近親者間の賃貸借・使用貸借における貸主の死亡による混同（契約終了）】

＜賃貸借・使用貸借における貸主の死亡（基本）（※６）＞

あ　前提事情

Aの所有する不動産にBが居住している
A・Bの間には賃貸借or使用貸借契約の関係がある

い　貸主死亡による終了→規定なし

賃貸人・使用貸人が死亡した場合
→条文による『契約終了』には該当しない
※民法６１７条〜、５９９条

う　賃貸借・使用貸借×混同

『混同』により結果的に契約が終了することがある
相続人が１人か複数かによって相続後の状況が異なる（後記※１）（後記※２）

＜賃貸借・使用貸借と混同（単独相続）（※１）＞

あ　前提事情

（前記※６）の事情を前提とする

い　単独相続

Aの相続人はBだけである場合
→貸主と借主は両方ともA＝同一人となる
→『混同』に該当する
→債権・債務が消滅する
→契約は終了する
※民法５２０条

＜賃貸借・使用貸借と混同（共同相続・基本）（※２）＞

あ　前提事情

（前記※６）の事情を前提とする

い　共同相続

Aの相続人はB・Cである
→契約の形式的な当事者は次のようになる
ア　貸主＝B・Cイ　借主＝B

う　２つの契約→１つは終了

契約は２つに分かれることになる
その後の扱いは次のようになる

え　共有者の一部との賃貸借・使用貸借

B・C間契約について
→貸主は『共有者の一部』である
→契約が存続するかどうかは別の問題がある
使用貸借・賃貸借で別の解釈となる（後記※３）（後記※４）

＜共有者の一部による債権契約・物権契約＞

あ　共有者の一部による債権契約

債権は人（＝当事者）を拘束するものである
→目的物の物権を持たない者も契約締結ができる
例＝他人物売買契約
※民法５６０条

い　共有者の一部による物権契約

物権は排他的な性格がある
共有者の一部は物権を設定する契約を締結できない
物権契約と呼ぶ
例＝地上権設定契約

＜共有者の一部による使用貸借契約（※３）＞

あ　使用貸借の性格＝債権契約

使用借権は『債権』を設定する権利である
物権に近付ける特別な解釈の方向性はない
『債権契約』の性質そのものである

い　共有者の一部×使用貸借契約

共有者の一部が『貸主』である使用貸借契約
→特に問題なく存続する
これに沿う解釈を採用する判例も多い（後記※５）

＜共有者の一部が貸主となる使用貸借を認めた判例（※５）＞

あ　親子間の使用貸借の相続（要点）

建物所有者である父と、当該建物に居住する子Aが、始期付使用貸借契約を締結したと認定した
父がなくなり、子Bが貸主、子Aが借主として使用貸借が存続する
※最高裁平成８年１２月１７日
詳しくはこちら｜被相続人と同居していた相続人に対する他の共有者の明渡・金銭請求（平成８年判例）

い　共有者間の使用貸借の認定

共有者ABの不動産について、「Aが無償で使用する」旨の（黙示の）使用貸借契約がAB間で締結されていた、と認める裁判例も多く存在する
※非公開・当事務所扱い事例

う　内縁の夫婦間の共有物に関する合意（参考）

土地・建物の共有者であった内縁の夫婦が、共有物の使用収益に関する合意をしたと認定した
使用貸借を認めたものではない（と読み取れる）
※最高裁平成１０年２月２６日
詳しくはこちら｜内縁の夫婦の一方が亡くなると共有の住居は使用貸借関係となることがある

＜共有者の一部が賃貸人となる賃貸借契約（※４）＞

あ　賃貸借の性格＝物権化

賃借権は『債権』による契約である
しかしいくつかの強化がなされている
→『排他的権利』という性格が強い
『物権化傾向』と呼ぶ

い　共有者の一部×賃貸借契約

ア　原則 賃貸借契約は『債権契約』である
→この意味では共有者の一部が締結することは可能である
イ　物権化 賃貸借契約には『物権』という性格もある（『あ』）
→貸主が共有者の一部であると存続できない解釈もあり得る

＜賃貸借・使用貸借の相続による混同の傾向（逆転現象）＞

あ　一般的強弱

使用貸借よりも賃貸借の方が拘束（借主の保護）が強い

い　共同相続×契約終了／存続

賃貸借よりも使用貸借の方が混同に該当しにくい
→契約が存続しやすい面がある

＜相続による賃貸借の混同の回避策＞

あ　混同リスク｜概要

Aが不動産甲を所有している
AがBに賃貸している
Aが亡くなった
不動産甲を相続人B・Cが相続した
『混同』消滅の結果として
→賃貸借契約が終了するリスクがある（前記※４）

い　混同リスク回避策｜相続放棄

Aの死後、すみやかにBが『相続放棄』を行う
→Bは最初から『相続人ではなかった』ことになる
詳しくはこちら｜相続放棄により相続人ではない扱いとなる（相続放棄の全体像）
→『混同』は生じない
→契約終了となることを回避できる